>> 興業(yè)證券-地產(chǎn)建筑行業(yè)：香港樓市量價邊際企穩(wěn)，港資開發(fā)商β與紅利雙擊，高股息資產(chǎn)配置價值凸顯-250713
| 上傳日期： |
2025/7/13 |
大小： |
1271KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
興業(yè)證券 |
| 評級： |
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作者： |
宋健,孫鐘漣 |
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投資要點：
房價邊際企穩(wěn)，低利率環(huán)境釋放需求潛力：2025年上半年，香港樓市呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)的積極信號。從價格端看，5月私人住宅售價指數(shù)環(huán)比微增0.03%，連續(xù)兩個月實現(xiàn)環(huán)比正增長；成交量方面，5月新房成交金額環(huán)比轉正，二手房成交金額亦保持在2024年均值以上水平，顯示市場活躍度逐步穩(wěn)定。支撐這一變化的核心動力來自友好的政策和利率環(huán)境，平均按揭利率顯著低于私人住宅的租金回報率，低利率與“租不如買”的性價比優(yōu)勢形成共振，有效刺激了需求的釋放。
中國香港商業(yè)地產(chǎn)亦有復蘇信號：寫字樓方面，2025年5月，中國香港私人寫字樓(所有類別)租金指數(shù)同環(huán)比降幅均收窄，中區(qū)、尖沙咀、北角/鲗魚涌5月甲類寫字樓的當月平均租金已出現(xiàn)環(huán)比提升，反映金融業(yè)擴張與企業(yè)辦公需求回暖的積極信號。零售業(yè)態(tài)客流、銷售額、租金均有回暖跡象，港島、九龍、新界5月私人零售業(yè)樓宇的當月平均租金均較4月有所提升；5月單月零售業(yè)銷貨價值同比增長2.45%，環(huán)比增長8.46%，較4月均轉正；3/4/5月的入境旅客人次當月值已經(jīng)連續(xù)3個月同比雙位數(shù)增長。我們認為受益于港股市場的財富效應以及訪港旅客人次的持續(xù)增長，零售業(yè)態(tài)回暖趨勢在下半年依然可持續(xù)。
政策紅利與財務優(yōu)勢共振，β修復疊加紅利價值：從銷售端看，中國香港新房市場集中度高，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、長實集團既是2024年合約銷售金額TOP3的開發(fā)商，也是持有香港開發(fā)型土儲TOP3的開發(fā)商。樓市量價改善利好頭部開發(fā)商加快回流現(xiàn)金，如新鴻基地產(chǎn)的西沙SIERRASEA項目2025H1單盤銷售達85.7億港元，為上半年單盤銷售TOP1。從財務端看，港資開發(fā)商普遍具備穩(wěn)健的財務結構，有息負債以港幣融資和浮動利率為主，Hibor下行有利于降低利息支出，置換低利率債務優(yōu)化融資結構。從紅利價值來看，港資開發(fā)商均有穩(wěn)定的派息政策，2024財年港資開發(fā)商來自投資物業(yè)的EBIT平均占比達68%。投資物業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，足以支撐派息政策的穩(wěn)定性。
投資策略：在樓市與商業(yè)地產(chǎn)雙改善的背景下，港資開發(fā)商迎來“β改善+紅利價值”的雙重機遇。短期看，Hibor維持低位、政策寬松延續(xù)及港股通資金增持將為板塊提供明確催化；長期看，港資開發(fā)商的非開發(fā)業(yè)務已成為現(xiàn)金流的“壓艙石”，疊加穩(wěn)定的派息政策，板塊平均股息率超5%，具備穿越周期的防御價值。建議關注商業(yè)運營能力突出、現(xiàn)金流穩(wěn)健的高股息龍頭太古地產(chǎn)以及推貨積極、銷售表現(xiàn)強勁的高β標的嘉里建設、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)。
風險提示：Hibor反彈超預期、中國香港樓市復蘇弱于預期、中國香港寫字樓租金下行超預期、派息不及預期。
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