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事件：
　　2025年7月14日至15日，時(shí)隔近10年，中央城市工作會(huì)議再度召開。會(huì)議指出，要以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換等重要工作。
　　從會(huì)議部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)看，著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系、著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市、著力建設(shè)舒適便利的宜居城市等重點(diǎn)任務(wù)都是“城市更新”這一概念的重要組成部分?！笆逦濉逼陂g，在加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的過程中，“城市更新”預(yù)計(jì)將成為相關(guān)工作的重中之重。
　　點(diǎn)評(píng)：
　　1.什么是“城市更新”？“城市更新”是①危房改造、②城鎮(zhèn)老舊小區(qū)整治改造、③老舊街區(qū)/老舊廠區(qū)/城中村等更新改造、④城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造的“集合體”。此外，“城市更新”還涉及完整社區(qū)建設(shè)、建立健全公共服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、修復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)、保護(hù)傳承城市歷史文化等工作。
　　2.為什么近年“城市更新”加速推進(jìn)？國內(nèi)投資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變可能是加快推進(jìn)“城市更新”的本質(zhì)原因。當(dāng)按照新建、擴(kuò)建、改建區(qū)分固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）時(shí)，擴(kuò)建類固投增速近年呈上升趨勢，2023年已超過新建類的固投增速。長期看，國內(nèi)固定資產(chǎn)投資歷經(jīng)多年快速增長后，存量資產(chǎn)的盤活、維護(hù)、更新對(duì)國內(nèi)投資的貢獻(xiàn)料將持續(xù)提高。
　　3.“城市更新”預(yù)計(jì)能夠落地多大規(guī)模？“十五五”期間，城市更新預(yù)計(jì)至少能夠完成4.48萬億元總投資，折合每年近9000億元。未來，城市更新的潛在需求預(yù)計(jì)將主要來自城中村改造、老舊小區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造。其中：
　　（1）老舊小區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造：2024年，國家發(fā)改委披露“2023-2024年安排中央預(yù)算內(nèi)投資、增發(fā)國債和超長期特別國債資金超過4700億，重點(diǎn)支持地下管網(wǎng)改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造等城市更新項(xiàng)目。今后幾年，城市更新仍是政府投資的支持重點(diǎn)?！比绻磥肀３诌@樣的投資強(qiáng)度，那么在“十五五”期間,即使不考慮財(cái)政資金的撬動(dòng)作用，老舊小區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)改造預(yù)計(jì)至少也可貢獻(xiàn)2.35萬億元新增投資。
　　（2）城中村改造：2020年，全國城鎮(zhèn)家庭居住的自建房總建筑面積估算值約為6.66億平方米。剔除2025年底之前可能已完成改造部分后，如果“十五五”期間，對(duì)剩余自建房采用“半拆半整”的模式予以全部改造，其中①半數(shù)拆除重建部分假設(shè)新小區(qū)樓面價(jià)為7000元、建安費(fèi)用為3000元/㎡，②半數(shù)整治提升部分假設(shè)單位改造成本為170元/㎡，那么城中村改造預(yù)計(jì)將在“十五五”期間貢獻(xiàn)2.13萬億元新增投資。
　　4.“城市更新”的資金來源有哪些？2024年，“城市更新”的落地資金來源包括12個(gè)省發(fā)行專項(xiàng)債近1000億元、28個(gè)城市設(shè)立城市更新基金總規(guī)模達(dá)4550億元、12省設(shè)立專項(xiàng)資金給予獎(jiǎng)補(bǔ)或貸款貼息等。未來伴隨“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”持續(xù)發(fā)行，“城市更新”領(lǐng)域有望獲得更多地方債資金支持，例如研究能否將城中村改造項(xiàng)目“拆出地塊”交由地方政府“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”收儲(chǔ)，進(jìn)而從項(xiàng)目收益來源方面降低項(xiàng)目實(shí)施難度。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）對(duì)“十五五”期間“城市更新”投資規(guī)模的估算可能不準(zhǔn)；（2）對(duì)“城市更新”的潛在資金來源可能分析不準(zhǔn)；（3）對(duì)部分地方債如“土儲(chǔ)專項(xiàng)債”的發(fā)行規(guī)模預(yù)期可能不準(zhǔn)。