>> 國(guó)金證券-港鐵公司(00066.HK)路網(wǎng)擴(kuò)容值得期待，物業(yè)受益樓市回暖-250724
| 上傳日期： |
2025/7/25 |
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| 3475KB |
| 格式： |
pdf 共33頁(yè) |
來源： |
國(guó)金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
鄭樹明,王凱婕,何裕佳 |
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投資邏輯：
全球盈利規(guī)模領(lǐng)先的地鐵公司之一，開創(chuàng)“鐵路+物業(yè)”模式。港鐵公司隸屬于香港政府，主要經(jīng)營(yíng)中國(guó)香港等地的軌道交通運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并依托“鐵路+物業(yè)”模式開展物業(yè)開發(fā)、管理及租賃業(yè)務(wù)。公司盈利規(guī)模顯著高于同行（2024年為158億港幣），主要源于“鐵路+物業(yè)”經(jīng)營(yíng)模式以及高效運(yùn)營(yíng)的鐵路客運(yùn)業(yè)務(wù)。公司采用漸進(jìn)式派息政策，2024年派息率為52%，股息率為4.8%，在利率下行的背景下投資性價(jià)比凸顯。公司于2025年3月發(fā)行30億美元債券，票面利率為4.375-5.25%，隨后以低于4%的利率將美元借款換成港元借款；此外公司還于6月發(fā)行30億美元永續(xù)債券，票面利率為4.875-5.625%，兩筆融資均有望支持公司的鐵路建設(shè)。
鐵路業(yè)務(wù)：客流強(qiáng)勁復(fù)蘇，路網(wǎng)擴(kuò)容可期。（1）香港車務(wù)業(yè)務(wù)：自2007年與九廣公司合并后，公司擁有了貫通新界、九龍與港島的完整運(yùn)輸體系，2024年總乘客量已超2019年。公司現(xiàn)正全力推進(jìn)香港下一階段的鐵路發(fā)展，東涌線延線、小蠔灣站、東鐵線古洞站、屯門南延線及洪水橋站的建造工程正在進(jìn)行中，北環(huán)線（第一部分）項(xiàng)目協(xié)議于近日簽訂，新鐵路項(xiàng)目也將帶來物業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)。（2）車站商務(wù)業(yè)務(wù)：零售租金，廣告等構(gòu)成穩(wěn)定利潤(rùn)來源，2024年EBIT為38億港幣，助力鐵路業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)自負(fù)盈虧。
香港物業(yè)業(yè)務(wù)：投資物業(yè)短期承壓，開發(fā)物業(yè)受益樓市回暖。（1）投資物業(yè)：截至2024年底，公司在香港的投資物業(yè)包括315242平方米的零售物業(yè)、39451平方米的寫字樓等，為公司帶來穩(wěn)定的物業(yè)租賃及管理收入。目前寫字樓出租持續(xù)承壓，商場(chǎng)盡管維持較高出租率，但同樣存在一定的租金下行壓力，或影響該業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)。（2）開發(fā)物業(yè)：截至2024年末公司在建住宅項(xiàng)目達(dá)13個(gè)，擁有89萬平米可售資源，預(yù)計(jì)于2025-2026年集中落成。此外，公司在5個(gè)站點(diǎn)擁有大量尚未批出的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，總樓面面積273萬方。當(dāng)前香港經(jīng)濟(jì)金融持續(xù)發(fā)展、“辣招”基本放開、大量人才引進(jìn)帶來潛在購(gòu)買力持續(xù)流入、按揭利率低于租金收益率、下半年美聯(lián)儲(chǔ)有望開啟降息，2025Q2以來香港樓市正步入筑底企穩(wěn)狀態(tài)，將對(duì)公司地鐵樓盤的銷售形成利好。
盈利預(yù)測(cè)、估值和評(píng)級(jí)
預(yù)計(jì)公司2025-2027年歸母凈利潤(rùn)分別為171億、174億、123億港幣。采用DCF及DDM估值法，給予2025年目標(biāo)價(jià)30.1港幣，首次覆蓋給予“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
資本開支超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，香港零售租金下滑超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，香港住宅銷售弱于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，乘客量不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
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