>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)政治局會議點(diǎn)評：地產(chǎn)著墨較少，重點(diǎn)落在城市更新-250731
| 上傳日期： |
2025/7/31 |
大?。?/td>
| 373KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,夏陶 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
事件：7月30日，政治局召開會議，決定召開二十屆四中全會，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)工作。
宏觀政策堅持穩(wěn)中求進(jìn)的基調(diào)，整體保持定力，但也未排除因應(yīng)環(huán)境變化的增量政策。本次會議在宏觀政策上繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)”，我們認(rèn)為下半年宏觀政策取向可能并非強(qiáng)刺激，但會議提出““增強(qiáng)活性預(yù)見性預(yù)”““時加力力”指向向果情況惡化，可能會有進(jìn)一步積極的動作。具體來看，會議提出“要落實(shí)落細(xì)更力積極的財政政策和時度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)”，表述從此前“用足用好”改為“落實(shí)落細(xì)”，可能向向政策更側(cè)重“提質(zhì)”。雖然沒有直接提到降準(zhǔn)降息，但提到“促進(jìn)社會綜合融資成本下行”，我們認(rèn)為下半年引導(dǎo)LPR小幅下降仍可期待。
房地產(chǎn)相關(guān)表述有所精簡，并不代表房地產(chǎn)不重要，未來仍有待提升政策支持力度。相較2024年數(shù)次政治局會議，本次會議關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)表述有所精簡，省略了4月會議諸穩(wěn)地產(chǎn)“房地產(chǎn)收儲等相關(guān)表述。但我們認(rèn)為這并不代表房地產(chǎn)不重要。2025年以來，新房銷售延續(xù)負(fù)增，量能處于近年最低水平，不論是量“價均難言已實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地產(chǎn)的目標(biāo)。低迷的市場持續(xù)影響房企拿地“開工“施工等向標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資乃至于經(jīng)濟(jì)持續(xù)拖累。因此在地產(chǎn)政策維度，仍有待供需兩端支持力度的提升。短期指延續(xù)原有地產(chǎn)政策框架推進(jìn)。
城市更新為需求側(cè)重要抓手，觀察點(diǎn)在于資金來源及規(guī)?！昂斡行鋵?shí)和執(zhí)行。本次會議提到“落實(shí)好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”。此前7月中旬的中央城市工作會議向出，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段；工作抓手在于高質(zhì)量開展城市更新“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造等。此前5月2日國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意性中，提到“不搞大拆大建”。我們認(rèn)為，不搞大拆大建不是完全沒有拆建，城市更新原本就包含了拆除新建“整治提升“拆整結(jié)合等方式。以上海為例，有原拆原建的靜安區(qū)彭一小區(qū)住房成套改造項(xiàng)目，以拆除新建為主要方式的徐匯區(qū)東安一“二村片區(qū)舊城區(qū)改建項(xiàng)目等。我們認(rèn)為，城市更新的難點(diǎn)始終在于何征得實(shí)施群眾的改造同意，其次是資金來源，第三資金能否平衡。也因此，城市更新的加間周期往往較長。但核心城區(qū)的新土地供給主要來自于各種城市更新。所以我們認(rèn)為，在中央多次會議反復(fù)提到城市更新的工作要求下，未來觀察點(diǎn)在于何有效落實(shí)和執(zhí)行。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1“政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，我們2022“2023年在報告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008“2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2“地產(chǎn)作為早周期向標(biāo)，具備向向預(yù)作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)之一。3“行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊時用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更力受益。4“我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個城市組合在銷售前期偶爾反彈加表現(xiàn)更好也得到了印證。5“供給側(cè)政策，收儲“妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以見性，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha公司：H股的綠城中國“建發(fā)國際集團(tuán)“華潤置地“中國海外發(fā)展“越秀地產(chǎn)；A股的濱江集團(tuán)“招商蛇口“保利發(fā)展“華發(fā)股份“建發(fā)股份；（2）地方國企/城投/化債：城投控股“城建發(fā)展“信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤萬象生性“保利物業(yè)“中海物業(yè)“綠城服務(wù)“招商積余等。
風(fēng)險提示：政策落地不及見期“需求復(fù)蘇不及見期“房企出險風(fēng)險蔓延。
|
|
