>> 湘財證券-房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：7月新房、二手房成交季節(jié)性回落-250801
| 上傳日期： |
2025/8/1 |
大小： |
637KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
湘財證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
張智瓏 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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核心要點：
7月新房、二手房成交季節(jié)性回落
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，30個大中城市7月商品房成交面積同比-19.2%、環(huán)比-30.6%，同比已經(jīng)持續(xù)4個月下滑；1-7月成交面積累計同比為-6%。分城市看，30個大中城市的一線、二線和三線城市7月商品房成交面積同比/環(huán)比分別為-25.8%/-30.9%、-17.4%/-34.9%和-13.8%/-19%；累計來看，1-7月一線、二線和三線城市同比分別為+3.2%、-11.3%、-4.6%，一線城市增幅也逐步收窄。7-8月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，Wind統(tǒng)計的30大中城市7月新房成交面積處于2020年以來同期最低水平，需求明顯回落。分城市看，7月一二三線城市成交面積均處于2020年以來同期最低水平，其中一線城市下降比較明顯。供應下降疊加需求在前期釋放是核心城市熱度回落的主要原因，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月北京、上海、成都的商品住宅供應面積同比分別下降4.1%、46.3%、21.7%。
二手房方面，我們監(jiān)測的13個城市7月成交面積同比-8%，這是今年以來同比首次轉(zhuǎn)負；1-7月累計成交面積同比+14%，漲幅較前值下降4pct。從核心城市看，7月北京、上海二手房成交套數(shù)同比分別下降16%、5%，深圳同比增長3%。
7月百強房企銷售額同比下降22%，TOP10銷售門檻繼續(xù)提升
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企今年1-7月銷售金額（全口徑，下同）為20730億元（同比-13%），銷售面積為10290億平米（同比-20.5%）；7月單月銷售額、銷售面積分別為2392億元（同比-22%）、1362億平米（同比-20%）。從銷售門檻變化看，TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企今年1-7月銷售金額門檻分別為616億元（同比+5%）、155億元（同比-18.8%）、98億元（同比-8.4%）和37億元（同比-21%）。從市占率看，TOP10、TOP30和TOP50房企1-7月銷售金額占比分別為48.7%（同比-0.1pct）、73.5%（同比-0.7pct）和85.5%（同比持平）。從房企表現(xiàn)看，1-7月TOP10房企中銷售額同比保持增長的依舊是金茂（同比+23.1%）、越秀（同比+12%）、建發(fā)（同比+6%）。單月來看，7月有三家房企銷售額同比增長，分別是金茂（同比+51%）、濱江（同比+25%）、越秀（同比+25%）。
投資建議
7月核心城市供應下降，需求季節(jié)性回落，市場“止跌回穩(wěn)”壓力增加。從政策空間看，核心城市限購放松對短期需求有一定支撐，但中長期還是需要收儲政策、城中村改造發(fā)力來改善市場供需關(guān)系，預計下半年政策進度將加快。我們維持行業(yè)“買入”評級，建議關(guān)注兩個方向：（1）具備拿地能力且土儲布局合理的頭部房企，如保利發(fā)展等；（2）受益于二手房交易持續(xù)活躍的頭部中介機構(gòu)，如我愛我家等。
風險提示
需求端政策落地不及預期，政策邊際效用減弱；收購存量房和存量土地政策落地進展緩慢；二手房成交量價繼續(xù)回落，加劇房價下行壓力；居民收入水平恢復緩慢導致需求恢復不及預期。
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