>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第31周周報(2025年7月26日-2025年8月1日)：本周新房成交同比降幅擴大；政治局會議再提“高質(zhì)量發(fā)展城市更新”-250806
| 上傳日期： |
2025/8/6 |
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| 3504KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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新房成交面積環(huán)比漲幅擴大，同比降幅擴大。二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比降幅收窄。新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降，同比上漲。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比漲幅擴大，同比降幅擴大。40個城市新房成交面積為222.6萬平，環(huán)比上升20.0%，同比下降13.8%，同比降幅較上周擴大了4.8個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為38.8%、10.4%、23.5%，同比增速分別為-19.2%、-12.0%、-9.1%。一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了3.6、9.1個百分點，二線城市同比增速較上周下降了16.2個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴大，同比降幅收窄。18個城市二手房成交面積為155.4萬平，環(huán)比下降4.6%，同比下降0.9%，同比降幅較上周收窄了10.2個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為4.4%、-7.8%、-5.6%，同比增速分別為-3.9%、5.7%、-6.3%。其中，一、三四線城市同比降幅較上周分別收窄了3.8、4.4個百分點，二線城市同比增速較上周提升20.6個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降、同比上漲。12個城市新房庫存面積為11136萬平，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-15.7%；去化周期為17.4個月，環(huán)比下降0.3個月，同比上升0.4個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為17.2、15.2、51.4個月，一線城市環(huán)比下降0.7個月、二、三四線城市環(huán)比分別上升0.1、3.1個月，一、三四線城市同比分別下降0.6、5.2個月，二線城市同比上升1.3個月。
土地市場同環(huán)比均量跌價漲，溢價率同環(huán)比均上漲。百城全類型成交土地規(guī)劃建筑面積為1103.8萬平方米，環(huán)比下降8.8%，同比下降26.9%；成交土地總價為552.3億元，環(huán)比上升195.5%，同比上升49.4%；樓面均價為5003元/平，環(huán)比上升224.1%，同比上升104.3%；土地溢價率為6.2%，環(huán)比上升0.8個百分點，同比上升4.6個百分點。
房企國內(nèi)債券發(fā)行量環(huán)比下降、同比上漲。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為144.9億元，環(huán)比下降39.4%，同比上升191.0%（前值：178.5%）?？們斶€量為59.2億元，環(huán)比下降74.0%，同比下降31.2%（前值：118.8%）；凈融資額為85.7億元。
板塊收益有所下降。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-3.4%，較上周下降7.5pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益（相對滬深300）為-1.7%，較上周下降4.1pct。房地產(chǎn)板塊PE為25.03X，較上周下降0.95X。
政策
本周政治局會議召開，1）我們認為，雖然本次會議未直接提及房地產(chǎn)，但推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)仍是重要的政策目標，短期或更多聚焦在已出臺政策的有效落實。2）會議提出“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新”。城市更新相關(guān)內(nèi)容從4月政治局會議的“加力實施”，到7月中央城市工作會議與政治局會議的“高質(zhì)量開展”，提法上更加向質(zhì)量和品質(zhì)提升側(cè)重。高質(zhì)量開展城市更新、穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造將催生存量住房改善需求，成為未來房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手。不過從目前來看，今年推進速度并不快，因此我們預(yù)計下半年相關(guān)配套政策可能會陸續(xù)出臺，特別是金融支持政策等方面。2）會議還提出“落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)”。貨幣政策方面，今年目前僅在5月將5年期以上LPR下調(diào)了10BP，我們預(yù)計今年年內(nèi)房貸利率仍有進一步下調(diào)的可能。
投資建議：
二季度銷售、投資、房價數(shù)據(jù)均明顯走弱，7月的高頻數(shù)據(jù)顯示的成交也持續(xù)較弱。我們認為，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策將圍繞“增量變精”與“存量優(yōu)化”兩個方向展開。增量變精方面，土地端各地將視自身土地市場情況持續(xù)優(yōu)化土拍相關(guān)政策，積極推動品質(zhì)住宅地塊入市，提升房企參與土拍的積極性；各地將持續(xù)推進“好房子”相關(guān)政策的出臺與落實，重視提升住房品質(zhì)，通過“好房子”供給迭代，更好滿足居民的改善性需求，支撐新房市場成交，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。存量優(yōu)化方面，一方面，近期的中央城市工作會議、政治局會議均重點提及“高質(zhì)量發(fā)展城市更新”，城市更新或成為未來房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要抓手，配套政策有望加速落地；另一方面，對于房企來說，也將從原本高周轉(zhuǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為“地產(chǎn)+”運營服務(wù)商，文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、REITs等均是可選新模式。地產(chǎn)從標的來看，一方面，流動性安全、重倉高能級城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性；另一方面，得益于化債、政策紓困、銷售改善等多重邏輯下的困境反轉(zhuǎn)的標的或具備更大的估值修復(fù)彈性。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）基本面穩(wěn)定、在一二線核心城市的銷售和土儲占比高、在重點城市的市占率較高的房企：濱江集團、華潤置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團。2）從2024年以來在銷售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團、城投控股。3）經(jīng)營或策略上有增量或變化的房企：新城控股、金地集團、龍湖集團、信達地產(chǎn)。4）受益于二手房市場持續(xù)量價修復(fù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司：貝殼-W、我愛我家。
風險提示：
房地產(chǎn)
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