>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：地產(chǎn)后增量時代的機遇-250809
| 上傳日期： |
2025/8/10 |
大小： |
4777KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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核心觀點
房地產(chǎn)行業(yè)當前量價壓力仍然較大，且未來需求總量下降，我們認為，探索地產(chǎn)后增量時代的機遇尤為重要。本篇報告將圍繞“增量變精”與“存量優(yōu)化”兩個方向展開探討。1）增量變精：土地供給“縮量重質(zhì)”+開發(fā)建設“提質(zhì)增效”。2）存量優(yōu)化：城市更新“高質(zhì)量開展”+運營服務“切中需求”。
【增量變精】
土地供給“縮量重質(zhì)”：各地減少無效供地，推動核心地段宅地入市，規(guī)劃調(diào)整更合理。這也使得2025H1土地市場“縮量重質(zhì)”特征明顯，上半年全國住宅類用地成交土地建面同比-4%，樓面均價同比+25%，溢價率10.5%，同比+6.5pct。其中，深圳、杭州住宅用地平均溢價率超30%，上海、成都超20%；綠城、濱江、華潤獲取的高溢價土地較多。此外，政府通過推出低容積率宅地鼓勵房企打造“好房子”。上半年全國成交土地地塊容積率為2.0，和高峰期比明顯下降。
開發(fā)建設“提質(zhì)增效”：通過“好房子”建設迭代，更好滿足品質(zhì)住房需求，以實現(xiàn)新的供求關(guān)系動態(tài)平衡。今年3月“好房子”首次被寫入《政府工作報告》，《住宅項目規(guī)范》5月起實施，“好房子”從政策倡導轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕娭萍s束力的國家標準，標志著我國住房建設正式邁入品質(zhì)升級時代。“好房子”新規(guī)后，重點城市住宅品質(zhì)提升，銷售表現(xiàn)整體優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品。例如25年6月廣州新規(guī)產(chǎn)品開盤去化率39%，顯著高于舊規(guī)產(chǎn)品的9%，高于全市的28%；重慶6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率約2成。為契合這一趨勢，綠城、華潤、招蛇、越秀、中海、建發(fā)等大型房企推出了自己的“好房子”建設體系；中小房企通過“好房子”在核心城市中占據(jù)一席之地，例如在南京、杭州，南京奧體建設和杭州義承等地方中小房企，憑借自身產(chǎn)品的優(yōu)秀產(chǎn)品力，以超90%的得房率產(chǎn)品實現(xiàn)首開100%的去化。
【存量優(yōu)化】
城市更新“高質(zhì)量開展”：已成為當前房地產(chǎn)行業(yè)的主線任務。除了住宅更新以外，還有多種類型的舊資產(chǎn)煥新，都是本輪城市更新的重點。1）住宅更新：近3年城市更新項目年均6萬個以上，其中老舊小區(qū)改造占大頭，數(shù)量保持在5萬個/年以上。21-24年城市更新總投資額累計已達到16.6萬億元，其中23、24年城市更新投資規(guī)模保持在2萬億/年以上。2）老舊街區(qū)改造：例如瑞安集團集“園區(qū)、校區(qū)、社區(qū)”為一體，打造了網(wǎng)紅大學路；愚園路改造兼顧歷史建筑保護與功能更新，引入新型潮流IP，提升經(jīng)濟效益與商業(yè)價值。3）傳統(tǒng)商場存量更新：從傳統(tǒng)零售到沉浸式體驗轉(zhuǎn)型，非標商業(yè)創(chuàng)新模式不斷拓展。例如長沙樂和城從傳統(tǒng)商場轉(zhuǎn)型為策展型購物中心“TXCHANGSHA”。4）文化歷史建筑更新改造：以“文物修復+產(chǎn)業(yè)導入+市場運作”方式，強化運營服務，引入多元業(yè)態(tài)。以重慶開埠遺址公園城更項目為例，重慶市地產(chǎn)集團將立德樂洋行舊址群改造為集陳列館、特色商業(yè)、文旅于一體的復合型城市公園。5）文旅地產(chǎn)更新：從“賣房子”到“賣生活”，例如改造后的阿那亞從昔日爛尾樓變?yōu)槎燃賱俚亍?）老舊火車站改造：保留原有特色，改造為博物館、市政公園、創(chuàng)業(yè)園區(qū)、旅游景點、新地標等。例如鹽城火車站改造為“中國黃海濕地博物館”。7）老舊廠房改造：盤活閑置低效廠區(qū)廠房，改造路徑有“工改文”、“工改商”、“工改租”、工業(yè)轉(zhuǎn)型城市公共空間等。例如萬科上生新所、北京首鋼園·六工匯等。8）非居改租：目前非改居多數(shù)落地項目為長租公寓和保租房。例如北科建·自如寓由自如資管與北科建集團將園區(qū)辦公樓共同改造為白領(lǐng)公寓。
運營服務“切中需求”：房企從“三高”模式轉(zhuǎn)為“地產(chǎn)+”運營服務商。我們認為在眾多賽道中，商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)這三大方向可能會是行業(yè)彎道超車的首選，主要原因還是這三大方向都有著“消費屬性、長期持續(xù)性、C端多樣性”邏輯，我們看好具備這三大屬性的細分領(lǐng)域。1）商業(yè)地產(chǎn)：從傳統(tǒng)零售向新時代下的購物中心邁進。近兩年，購物中心中的新消費業(yè)態(tài)崛起。房企可以通過以下創(chuàng)新性的方式去把握新消費時代下的商業(yè)地產(chǎn)機會：a）“首店邏輯”：把握新消費相關(guān)的首店開店機會。
24年全國74座城市迎來超7000家新首店，同比+36%，其中二次元相關(guān)品牌首店數(shù)量同比+668%。b）“快閃邏輯”：快閃場地租賃的精細化運營。例如，24年上海靜安大悅城全年落地62場IP快閃，吸引超550萬人次打卡，單日客流峰值突破14.1萬。c）“IP聯(lián)動邏輯”：通過打造獨具特色的IP/原創(chuàng)IP/IP聯(lián)動等藝術(shù)裝置，賦予了商場與眾不同的個性和體驗，深入人心的形象成為商場的標志之一。d）“品牌劇場”：“購物中心+劇場”新生業(yè)態(tài)的延伸。例如上海新天地廣場的“笑果工廠”每年舉辦上百場推口秀演出，上座率99%，自然客流超10萬人次；上海南翔印象城MEGA的“開心麻花”非標演出場地，21年吸引超10萬人。2）物業(yè)管理：物企具有先天性的圍墻優(yōu)勢、客源優(yōu)勢、客戶信任優(yōu)勢，能與業(yè)主形成較強的聯(lián)系，第一時間精準抓住業(yè)主的需求點，激活新的消費場景。行業(yè)轉(zhuǎn)型將經(jīng)歷拓展業(yè)務廣度、挖掘業(yè)務深度和資產(chǎn)賦能三個不同層次的迭代，
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