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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)、港股物業(yè)均上漲，港股地產(chǎn)下跌。本周（8.16-8.22）本周申萬(wàn)A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為+0.5%，在各板塊中位列第31；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-0.6%，在各板塊中位列第9。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為+1.1%，恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)漲跌幅為+0.5%，滬深300指數(shù)漲跌幅為+4.2%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為+0.7%和-3.1%。
　　土地市場(chǎng)溢價(jià)率有所回落。本周（8.16-8.22）全國(guó)300城宅地成交建面553萬(wàn)㎡，單周環(huán)比-14%，單周同比-52%，平均溢價(jià)率5%。2025年初至今，全國(guó)300城累計(jì)宅地成交建面23666萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-5.4%；年初至今，綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周(8.16-8.22)47個(gè)城市商品房銷(xiāo)售285萬(wàn)方，成交量環(huán)比+8%，同比-11%，整體維持季節(jié)性低位；7月新房售價(jià)環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量?jī)r(jià)，景氣度下行趨緩。本周分能級(jí)來(lái)看：一線城市周環(huán)比+5%，周同比-37%；二線城市周環(huán)比+38%，周同比+6%；三四線城市周環(huán)比-13%，周同比-12%。
　　本周(8.16-8.22)22個(gè)城市二手房成交227萬(wàn)方，成交量環(huán)比+4%，同比+8%，與去年同期水平相當(dāng)；7月二手房售價(jià)環(huán)比-0.5%，環(huán)比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量?jī)r(jià)，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級(jí)來(lái)看：一線城市周環(huán)比+7%，周同比+8%；二線城市周環(huán)比+9%，周同比+5%；三四線城市周環(huán)比-9%，周同比+16%。
　　城中村改造專(zhuān)項(xiàng)債顯著增加，有望推動(dòng)城改加速。根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2025年前7月城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長(zhǎng)487%。分城市能級(jí)來(lái)看，2025年前7月一線城市增長(zhǎng)最為顯著，累計(jì)發(fā)行規(guī)模達(dá)到329億元，同比增長(zhǎng)了43.4倍。背后反映的是近年來(lái)一線城市更為穩(wěn)健的新房市場(chǎng)走勢(shì)、可控的庫(kù)存指標(biāo)，尤其是2025年以來(lái)層出不窮的高溢價(jià)宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發(fā)展環(huán)境?？紤]到城中村改造帶來(lái)的土地騰退為城市發(fā)展提供更為寬敞的空間，在推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，提高土地要素的使用效率，有望助力房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步企穩(wěn)。
　　專(zhuān)項(xiàng)債收地落地節(jié)奏偏慢，等待政策發(fā)力。根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至8月18日，全國(guó)各地公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的數(shù)量超4300宗，總用地面積超2.2億平方米，總金額超5500億元。從不同地區(qū)來(lái)看，31個(gè)省市中有26個(gè)省市公示擬使用專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量土地情況，其中廣東省公示擬收儲(chǔ)總金額近790億元，位居第一。但截至8月18日，廣東、湖南、安徽、山東等7省已發(fā)行/即將發(fā)行的用于收購(gòu)存量閑置土地的專(zhuān)項(xiàng)債總金額超1500億元，僅占擬收儲(chǔ)總金額的27%，反映當(dāng)前收購(gòu)存量土地資金仍然較為緊缺。若后續(xù)專(zhuān)項(xiàng)債非“自審自發(fā)”地區(qū)能實(shí)現(xiàn)新的突破，并針對(duì)性?xún)?yōu)化相關(guān)政策，有望加速各地推進(jìn)收回收購(gòu)存量閑置土地。
　　投資建議
　　近期北京五環(huán)外限購(gòu)套數(shù)取消以及有望出臺(tái)政策推動(dòng)央企和AMC收儲(chǔ)存量房等消息，反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)進(jìn)一步出臺(tái)政策預(yù)期較為樂(lè)觀。此外從財(cái)政端來(lái)看，專(zhuān)項(xiàng)債對(duì)城中村改造和收購(gòu)存量土地均給到一定支持，預(yù)計(jì)后續(xù)落地速度有望加速。考慮到當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值偏低，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)同時(shí)有望受益于潛在政策利好的標(biāo)的：開(kāi)發(fā)商首推重點(diǎn)布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場(chǎng)活躍度提升，擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力的中介平臺(tái)貝殼、我愛(ài)我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對(duì)龍頭、積極分紅的華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約