>> 華泰證券-2025公募REITs一級發(fā)行的八個特征-250826
| 上傳日期： |
2025/8/26 |
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| 1407KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
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作者： |
張繼強,王曉宇 |
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核心觀點
25年6月底以來，REITs市場受前期累積漲幅偏高、股市上漲分流資金、債券收益率上行、基本面承壓、年中兌現(xiàn)收益等因素影響，REITs回調(diào)，二級市場熱度有所降溫，但一級市場情緒仍火熱，呈現(xiàn)出八個特征：供給放緩、資產(chǎn)豐富、認購比例低、上市漲幅高、戰(zhàn)配難獲取、網(wǎng)下無限售、監(jiān)管估值壓降幅度收窄、詢價區(qū)間上限打開。往后看，一級項目仍具備相對性價比，認購比例預(yù)計維持低位，上市后漲幅或下降，打新收益可能呈現(xiàn)收斂趨勢，打新策略更應(yīng)關(guān)注基本面，新資產(chǎn)可能存在一定溢價。
一級項目具備稀缺性，供不應(yīng)求，認購比例低，上市后漲幅可觀
一級發(fā)行速度有所放緩，資產(chǎn)類型日趨豐富，REITs具備稀缺性，認購比例較低，由于一二級之間存在明顯的價差，上市后漲幅可觀，多只首日即漲停，進一步降低了認購比例。一級發(fā)行價格方面，交易所反饋回復(fù)稿估值壓降幅度收窄，詢價區(qū)間上下限范圍打開，認購價接近區(qū)間上限，預(yù)計后續(xù)上市漲幅將收窄。綜合來看，認購比例預(yù)計維持低位，上市后漲幅或?qū)⒂兴照?，打新收益預(yù)計呈現(xiàn)收斂態(tài)勢。
一級投資者結(jié)構(gòu)：戰(zhàn)配額度難獲取，限售期有延長，網(wǎng)下限售期解除
投資者方面，戰(zhàn)配額度難獲取，限售期從1年延長至2-3年，券商自營積極參與，其次是基金專戶、保險資金，保險、產(chǎn)業(yè)資本等長期資金對延長限售期更謹慎。分底層資產(chǎn)類型來看，保險資金參與保租房、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心戰(zhàn)配較多，券商自營對各類資產(chǎn)配置比例多在15%以上，基金專戶和私募基金對消費和數(shù)據(jù)中心參與較多，券商資管參與市政環(huán)保、保租房比例較高。網(wǎng)下部分限售期解除，保險資金超過券商自營成為第一大網(wǎng)下機構(gòu)投資者，其次是信托計劃（2.10%），券商自營下降幅度較大，可能更多通過戰(zhàn)配的方式獲取份額。
公募REITs打新收益測算
由于認購比例較低，存在較大額度的資金占用，我們用獲配比例上市后漲幅-資金成本測算打新收益。歷史網(wǎng)下打新收益率的絕對數(shù)值多不超過0.5%，2025年網(wǎng)下打新平均收益率為0.25%，公眾平均打新收益率僅為0.05%，呈現(xiàn)出來上市后漲幅較高，但認購比例過低，打新收益被稀釋的現(xiàn)象。若想獲得較高的打新收益，既需要較高的認購比例又需要較高的漲幅。公眾打新收益率多數(shù)低于網(wǎng)下打新收益率，主要源于1）公眾認購比例多低于網(wǎng)下，存在更多的資金占用成本和更少的獲配份額；2）公眾存在0.4%的認購費率。
往后看，一級市場還有哪些機會？
規(guī)模上，預(yù)計到今年年底市場規(guī)模有望達到2500億元，一級項目相比于二級仍具備性價比。打新收益預(yù)計呈現(xiàn)收斂趨勢，未來參與一級打新，更需關(guān)注資產(chǎn)基本面的情況，尤其是對于公眾投資者，存在認購費率，參與打新或更加謹慎。新產(chǎn)品方面，新資產(chǎn)類型沒有存量項目作定價錨，市場可能會給予一定的估值溢價，可重點關(guān)注。
風(fēng)險提示：REITs發(fā)行進度不及預(yù)期、流動性風(fēng)險。
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