>> 長江證券-萬科A(000002)2025中報點評：經(jīng)營持續(xù)承壓，股東積極支持-250828
| 上傳日期： |
2025/8/29 |
大小： |
753KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
長江證券 |
| 評級： |
增持丨 |
作者： |
劉義,薛夢瑩 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
事件描述
公司公告，2025H實現(xiàn)營收1053.2億（-26.2%），歸母凈利潤為虧損119.5億（去年同期虧損98.5億），綜合毛利率10.0%（+1.9pct）。
事件評論
收入下滑、投資凈收益虧損、資產(chǎn)與信用減值拖累業(yè)績表現(xiàn)。2025H公司營收1053.2億（-26.2%），主因開發(fā)業(yè)務結(jié)算收入同比下降33.7%至740.5億。歸母業(yè)績大幅虧損119.5億，與投資凈收益虧損、計提減值、折價處置資產(chǎn)有關：1）2025H投資凈收益為虧損5.7億（去年同期盈利17.1億）；2）公司計提資產(chǎn)與信用減值54.5億（去年同期41.1億）；3）為回籠現(xiàn)金，部分大宗資產(chǎn)和股權交易價格低于賬面值也一定程度拖累業(yè)績。雖綜合毛利率同比提升1.9pct至10.0%，仍難抵收入下滑與減值對業(yè)績的不利影響。截至2025H公司賬上預收款1598.4億（-42.6%），預收賬款/年化結(jié)算收入=0.66X，后期的結(jié)算收入或仍將下滑，毛利率底部震蕩，減值與資產(chǎn)處置虧損壓力依舊，預計業(yè)績承壓。
縮表特征明顯，需求與資金承壓下審慎投資是理性選擇。2025H公司銷售額691.1億（-45.7%），銷售面積538.9萬方（-42.6%），行業(yè)排名TOP7，規(guī)模仍處頭部梯隊；銷售均價1.28萬元/平（-5.4%），均價下跌或與存貨結(jié)構(gòu)下沉、折價促銷相關。公司加速庫存去化，年初現(xiàn)房/準現(xiàn)房/車商辦分別實現(xiàn)銷售額176/183/81億元。拿地角度，2025H公司合計獲取6個項目，全口徑拿地金額25.3億（+147.7%），拿地面積55.8萬方（+126.8%），金額與面積維度的拿地強度分別為3.7%、10.4%。2025H新開工量294.1萬方（-28.6%），竣工量521.5萬方（-39.3%），分別完成全年計劃量（新開工同比-67.1%、竣工同比-35.9%）的44.0%、36.9%。截至2025H公司未竣工土儲6234.6萬方（在建3227+待建3007萬方），同比下降24.1%。在資金鏈邊際趨緊的環(huán)境下公司量入為出、審慎投資是理性選擇。
經(jīng)營業(yè)態(tài)具備韌性，第二曲線穩(wěn)健運營。2025H萬物云全口徑營收181.7億（+3.1%），持續(xù)深化蝶城戰(zhàn)略，強化存量拓展能力。2025H物流倉儲業(yè)務全口徑營收20.7億（+6.7%），累計已開業(yè)150個項目，可租賃面積達1045萬方；商業(yè)實現(xiàn)全口徑收入41.0億（去年同期45.9億），累計開業(yè)179個商業(yè)項目(不含輕資產(chǎn)輸出)，總建面1034萬方，出租率93.2%；全口徑長租公寓業(yè)務收入18.0億（+4.1%），已布局全國27.3萬間房間，累計開業(yè)19.8萬間。公司多元業(yè)務均處賽道第一梯隊，穩(wěn)健運營助力公司穿越周期。
投資建議：行業(yè)困境中公司積極盤活庫存，處置資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金；融資端積極爭取各類金融機構(gòu)支持，上半年并表范圍內(nèi)新增融資和再融資249億(不含股東借款)；股東端深鐵集團給予流動性支持，截至當前已累計向公司提供238.8億元的股東借款（借款與抵質(zhì)押利率均優(yōu)于市場慣例水平）。行業(yè)整體承壓背景下，公司核心要務在于維持資金鏈平衡，在渡過流動性壓力、成功穿越周期的前提下，公司存續(xù)價值仍相對突出。預計2025-2027年歸母凈利-205/-101/-30億，給予“增持”評級。
風險提示
1、行業(yè)需求承壓，銷售大幅下滑；
2、房價持續(xù)下行，資產(chǎn)減值壓力進一步加劇。
|
|
