>> 國盛證券-招商蛇口(001979)業(yè)績同比小幅增長，銷售規(guī)模排名提升至第四-250902
| 上傳日期： |
2025/9/2 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
金晶,肖依依 |
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事件：2025年8月28日，公司發(fā)布2025年半年度報告。
開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率提升，業(yè)績小幅增長。公司2025年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入514.9億元，同比微增0.4%，歸母凈利潤14.5億元，同比增長2.2%，扣非歸母凈利潤9.6億元，同比減少31.2%。公司業(yè)績增長主要因為結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品差異使得開發(fā)業(yè)務(wù)項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比上升，上半年整體毛利率14.4%，同比提升2.4pct，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率16.3%，同比提升3.4pct。
銷售額排名提升至第四，投資額超過一半布局在一線城市。公司2025年上半年實現(xiàn)簽約金額888.9億元，同比減少11.9%；簽約面積335萬平方米，同比減少23.6%，銷售額位居克而瑞排行第四，較上年提升一位。核心城市市場地位鞏固，核心10城銷售占比70%，同比提升4個百分點，公司在12城進入當(dāng)?shù)亓髁夸N售額TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、長沙、徐州、南通、鄭州進入TOP3，合肥、成都、重慶、溫州進入TOP5。2025年上半年公司累計獲取16宗地塊，計容建面167萬平，總地價353億元，權(quán)益地價219億元，拿地金額/銷售金額39.7%，同比提升25.2個百分點。公司投資聚焦核心城市，上半年投資額56%布局在一線城市，其中北京和上海分別占比44%和8%；35%布局在以成都、南京、杭州為主的二線城市；剩下9%布局在以溫州和佛山為主的三線城市。
資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)運營規(guī)模擴大，物業(yè)服務(wù)收入利潤穩(wěn)健增長。資產(chǎn)運營業(yè)務(wù)方面，2025年上半年公司管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入36.6億元，同比上漲4.1%，EBITDA實現(xiàn)19.0億元，同比上漲0.4%。其中集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、寫字樓、公寓、酒店運營收入分別為9.4、6.4、6、6.5、5.1億元，同比分別為+12.2%、+11.9%、-7.7%、+3.3%、+2.8%。上半年新入市13個項目，新增經(jīng)營面積72萬方，新增輕資產(chǎn)管理面積18萬方。物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，招商積余2025年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入91.1億元，同比增長16.2%；歸母凈利潤4.7億元，同比增長8.9%；截止2025年6月末，在管項目2370個，管理面積達3.68億平方米。
資產(chǎn)負(fù)債率合理，融資成本保持行業(yè)領(lǐng)先水平。截止2025年上半年末，公司凈負(fù)債率66.4%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率63.1%，現(xiàn)金短債比1.3倍，三道紅線維持綠檔。公司銀行融資占比66%，同比提升3pct，上半年落地經(jīng)營性物業(yè)貸款82億元，上半年末平均債務(wù)期限5.3年，債務(wù)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)固。公司抓住利率下行的市場窗口，發(fā)揮公司信用優(yōu)勢進行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低，上半年新增公開市場融資31億元，票面利率均為同期同行業(yè)最低水平；上半年末綜合資金成本2.84%，較年初降低15BP，保持行業(yè)領(lǐng)先水平。
投資建議：維持“買入”評級。公司作為央企龍頭，財務(wù)穩(wěn)健，融資成本有顯著優(yōu)勢，能夠積極參與土地市場，隨著低毛利地塊逐漸消化，新拿地利潤率修復(fù)，我們認(rèn)為公司將在行業(yè)競爭格局改善中受益?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)銷售量價尚未企穩(wěn)，我們調(diào)整了盈利預(yù)測，預(yù)測公司2025/2026/2027年營收分別為1734/1676/1601億元，歸母凈利潤分別為41/48/54億元，對應(yīng)攤薄EPS為0.45/0.53/0.59元/股。當(dāng)前股價對應(yīng)2025年P(guān)E20.6倍，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：政策放松不及預(yù)期，毛利率改善不及預(yù)期，結(jié)算進度不及預(yù)期。
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