>> 華西證券-公募REITs周速覽：首單外資消費(fèi)REIT發(fā)行火爆-250907
| 上傳日期： |
2025/9/7 |
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| 2121KB |
| 格式： |
pdf 共17頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠 |
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本周（2025年9月1-5日）中證REITs全收益指數(shù)收于1078.42點(diǎn)，周度上漲0.47%，延續(xù)了上周的修復(fù)形態(tài)。周內(nèi)來看，周二至周四連漲三天，累計(jì)漲幅達(dá)到1.18%，周五回撤了0.43%。我國已上市的73個REITs項(xiàng)目總市值收于2192億元，環(huán)比增長0.19%，其中流通市值合計(jì)1054億元。
大類資產(chǎn)角度，當(dāng)前REITs極易受到股債市場影響，當(dāng)市場風(fēng)險偏好加強(qiáng)時，偏紅利概念的REITs表現(xiàn)往往偏弱。本周滬金、滬銀和COMEX黃金分別上漲了4%、4.55%和3.52%，大幅跑贏REITs、權(quán)益、債券。國內(nèi)權(quán)益市場周二至周四急跌，商品市場則漲跌分化，多晶硅強(qiáng)勢反彈。
二級市場
REITs繼續(xù)修復(fù)，除了數(shù)據(jù)中心REITs回調(diào)了0.24%外，其余資產(chǎn)收紅。本周47只REITs上漲，2只持平，24只收跌。
消費(fèi)設(shè)施板塊以1.48%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)先，嘉實(shí)物美消費(fèi)、華安百聯(lián)消費(fèi)兩只熱門REITs分別上漲了1.81%和3.41%。物美消費(fèi)資產(chǎn)位于北京核心區(qū)域，業(yè)績補(bǔ)償機(jī)制下分紅較有保障。百聯(lián)消費(fèi)在上海五角場，2024年末年化分派率高達(dá)5.5%左右，2025年初至今價格也上漲近39%。目前物美消費(fèi)、百聯(lián)消費(fèi)、華威市場的預(yù)測分派率仍在4%以上，值得關(guān)注。
租賃住房板塊本周上漲1.22%，具有擴(kuò)募概念的深圳安居、城投寬庭、廈門安居和華潤有巢4只REITs本周分別上漲0.75%、1.59%、1.78%和-1.22%，對應(yīng)的分派率在2.6-3.1%之間，上海地產(chǎn)的預(yù)計(jì)分派率在4%以上，蛇口租賃住房的林下項(xiàng)目設(shè)置了EBITDA補(bǔ)足機(jī)制。租賃住房板塊資產(chǎn)質(zhì)量好、出租率高且穩(wěn)定，債市企穩(wěn)后可重點(diǎn)跟蹤。
REITs成交情緒繼續(xù)走低，日均成交額5.56億元、日均成交量1.24億份、日均換手率0.55%，環(huán)比分別下降12.74%、13.31%、0.09pct。近期多只REITs進(jìn)行分紅，前期分紅次數(shù)偏少、可供分派金額較高的項(xiàng)目值得關(guān)注。
從中債估值收益率來看，倉儲物流4.86%、園區(qū)4.49%和交通設(shè)施4.45%靠前，可優(yōu)先選擇設(shè)置了業(yè)績“兜底”、出租率表現(xiàn)尚可的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域項(xiàng)目，如普洛斯、聯(lián)東科創(chuàng)、招商科創(chuàng)、東久新經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目現(xiàn)金分派率較高的分別是園區(qū)4.27%、消費(fèi)4.19%和倉儲4.02%，租賃住房約3.06%。
一級市場
首單外資消費(fèi)REIT完成詢價，凱德商業(yè)的網(wǎng)下投資者認(rèn)購倍數(shù)超250倍，與近期發(fā)行的綠發(fā)商業(yè)、唯品會奧萊相當(dāng)。項(xiàng)目將募集22.872億元，估值25.69億元，2025年年化和2026年預(yù)測現(xiàn)金流分派率分別為4.40%和4.53%。
風(fēng)險提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)風(fēng)險。
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