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投資要點(diǎn)：
　　 投資建議。維持“增持”的評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為，1H2025重點(diǎn)物企財(cái)報(bào)小幅改善，凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。盡管期內(nèi)擴(kuò)張較謹(jǐn)慎，但管理效率穩(wěn)定，估值因股價(jià)修復(fù)而有所抬升，但仍處于中長(zhǎng)期底部區(qū)域。隨著企業(yè)擺脫關(guān)聯(lián)公司影響而重視第三方外拓和降本增效，未來(lái)估值有望繼續(xù)上行。相關(guān)標(biāo)的：A股招商積余、新大正，H股華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)、越秀服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)。
　　22家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)財(cái)報(bào)小幅改善，歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。經(jīng)濟(jì)面臨壓力下，1H2025行業(yè)營(yíng)收增速小幅回升，重點(diǎn)跟蹤的22家上市物業(yè)企業(yè)（簡(jiǎn)稱重點(diǎn)物企，下同）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)4.4%。而大型企業(yè)TOP1-5企業(yè)的同比增速第一為增長(zhǎng)7.5%。受此影響，1H2025重點(diǎn)物企歸母凈利潤(rùn)轉(zhuǎn)正為同比增加32.1%。其中，TOP6-10同比增速第一，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈；TOP21-22最次是平均虧損1.45億元。1H2025重點(diǎn)物企毛利率均值為21.5%，同比減少1.67個(gè)百分點(diǎn)。同期多數(shù)重點(diǎn)物企應(yīng)收款小于營(yíng)收，應(yīng)收情況小幅改善。而企業(yè)商譽(yù)規(guī)模減少為主。2025年9月4日重點(diǎn)物企平均中期股息率達(dá)1.03%，而股息率高于4%的有2家，分別是金茂服務(wù)的4.92%、萬(wàn)物云的4.18%。
　　22家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，運(yùn)營(yíng)管理效率較穩(wěn)定。受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境，重點(diǎn)物企在管面積增速繼續(xù)下降。1H2025，重點(diǎn)物企在管面積同比增速平均值為4%。部分企業(yè)合同/在管面積較高，未來(lái)管理面積有一定的增長(zhǎng)潛力。1H2025，個(gè)別商寫(xiě)單位效能繼續(xù)明顯，單位面積收入超過(guò)50元每平的商業(yè)寫(xiě)字樓類企業(yè)包括星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)。1H2025，優(yōu)質(zhì)商管類企業(yè)小幅擴(kuò)張，其中華潤(rùn)萬(wàn)象生活新增在管購(gòu)物中心6個(gè)；期內(nèi)出租率較為穩(wěn)定，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、星盛商業(yè)、寶龍商業(yè)平均出租率分別為97.1%、92.5%、91.8%。從單位商管服務(wù)收入來(lái)看，1H2025，華潤(rùn)萬(wàn)象生活最高為1.73元/平米。
　　22家重點(diǎn)物業(yè)企業(yè)2025年以來(lái)股價(jià)和估值有所抬升。我們認(rèn)為，今年以來(lái)物業(yè)企業(yè)股價(jià)有所修復(fù)，其估值也有所抬升，但仍處于中長(zhǎng)期底部區(qū)域，未來(lái)存在長(zhǎng)期上行的空間。截至2025年9月4日，重點(diǎn)物企2025年的PE均值為10.52倍，對(duì)應(yīng)2025年P(guān)EG均值1.09倍。如果以市值/合同面積、市值/在管面積兩個(gè)指標(biāo)觀察，重點(diǎn)物企的均值分別為0.61倍、0.69倍，處于相對(duì)偏低位置。我們認(rèn)為，隨著關(guān)聯(lián)公司對(duì)物業(yè)企業(yè)的影響持續(xù)減弱，重點(diǎn)物企的安全性不斷上升。而從2025年以來(lái)的漲幅來(lái)看，14家物業(yè)企業(yè)均出現(xiàn)了不同程度的上漲，而下滑的企業(yè)僅為8家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。在管面積擴(kuò)張不及預(yù)期，人工成本上升，收并購(gòu)不及預(yù)期，增值服務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期，政策風(fēng)險(xiǎn)。