>> 中信建投-REITs行業(yè)發(fā)改委782號文點(diǎn)評：質(zhì)效并重推動市場擴(kuò)容，流程優(yōu)化完善長效機(jī)制-250913
| 上傳日期： |
2025/9/13 |
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| 846KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
黃嘯天 |
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核心觀點(diǎn)
發(fā)改委782號文進(jìn)一步明確了基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化申報推薦的工作機(jī)制，通過拓寬資產(chǎn)類型、支持民間投資、優(yōu)化項目培育與擴(kuò)募流程等舉措，將重點(diǎn)由建立機(jī)制轉(zhuǎn)向擴(kuò)規(guī)模和提質(zhì)量并重。782號文強(qiáng)調(diào)成熟資產(chǎn)和新型資產(chǎn)的差異化推進(jìn)策略，突出支持民營經(jīng)濟(jì)投資REITs，均有助于市場擴(kuò)容提效。針對REITs擴(kuò)募，新政提出縮短時間、簡化流程、拓展范圍，有望加速市場擴(kuò)募節(jié)奏。此外，新政提出優(yōu)化REITs審核流程，上線信息系統(tǒng)，將推動市場長效服務(wù)機(jī)制建設(shè)。REITs市場在歷經(jīng)2個月的回調(diào)后于近期企穩(wěn)，我們認(rèn)為市場短期利空接近出盡，長期利好不變，配置型資金逐步入場中，年末有望新高。
事件
2025年9月12日，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報推薦工作的通知》發(fā)改辦投資〔2025〕782號。
簡評
2025年常態(tài)化發(fā)行效果顯著，782號文出臺代表C-REITs市場發(fā)展的重點(diǎn)由建立機(jī)制轉(zhuǎn)向擴(kuò)規(guī)模和提質(zhì)量并重。2024年1014號文出臺后，C-REITs市場邁入常態(tài)化發(fā)行階段，新發(fā)項目顯著提速，2024年至今累計上市REITs項目46只，其中2025年1-8月共上市17只項目。截至2025年8月底，C-REITs累計上市73只項目，總市值突破2000億，達(dá)到2187.6億元，其中流通市值1043.6億元。1014號文標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)階段正式結(jié)束，市場步入規(guī)范化、常態(tài)化發(fā)展的新階段。而782號文則是在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)要"質(zhì)效并重"，積極開展項目申報推薦，著力推動市場"擴(kuò)圍擴(kuò)容"。代表著C-REITs市場發(fā)展的重點(diǎn)由建立機(jī)制轉(zhuǎn)向擴(kuò)規(guī)模和提質(zhì)量并重。
強(qiáng)調(diào)成熟資產(chǎn)和新型資產(chǎn)的差異化推進(jìn)策略，突出支持民營經(jīng)濟(jì)投資REITs，均有助于市場擴(kuò)容提效。782號文在1014號文已擴(kuò)展的12大類資產(chǎn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了成熟資產(chǎn)和潛力資產(chǎn)及新型資產(chǎn)之間的差異化推進(jìn)策略，進(jìn)一步提出要加大供熱、水利、數(shù)據(jù)中心等“潛在發(fā)行空間較大資產(chǎn)類型項目的組織力度”；同時782號文明確提出要"積極推動新資產(chǎn)類型項目推薦發(fā)行"，特別是鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業(yè)市場、養(yǎng)老設(shè)施等尚無推薦發(fā)行案例的新資產(chǎn)類型。此外，782號文強(qiáng)調(diào)建立健全民間投資項目發(fā)行REITs的專項協(xié)調(diào)服務(wù)機(jī)制，并給出了“申報單列”等實(shí)質(zhì)性措施。
縮短時間、簡化流程、拓展范圍，擴(kuò)募機(jī)制得到有效優(yōu)化，有望加速市場擴(kuò)募節(jié)奏。針對REITs擴(kuò)募，782號文提出三方面措施：一是縮短時間并簡化流程，REITs上市滿6個月后可申報新購入項目（原1014號文為12個月），國家發(fā)改委將直接受理、優(yōu)先評估，并對符合條件者加快推薦；二是拓寬資產(chǎn)范圍，支持購入行業(yè)內(nèi)同類或具有關(guān)聯(lián)性的不同行業(yè)項目，并鼓勵跨區(qū)域整合存量資產(chǎn)，助力REITs產(chǎn)品做大做強(qiáng)。截至2025年8月末，C-REITs市場已有8單擴(kuò)募項目獲批，3單擴(kuò)募項目在審，預(yù)計新政將進(jìn)一步加速市場擴(kuò)募節(jié)奏。
優(yōu)化審核流程，上線信息系統(tǒng)，推動市場長效服務(wù)機(jī)制建設(shè)。在發(fā)審流程方面，782號文強(qiáng)調(diào)通過簡化新購入項目申報流程、上線基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)等措施，進(jìn)一步優(yōu)化審核流程，提高發(fā)行效率。并提出上線基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)項目申報全流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化管理。此外，782號文要求各省級發(fā)展改革部門、有關(guān)中央企業(yè)按照“儲備一批、組織一批、申報一批”的工作要求，建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目工作臺賬，為REITs市場的可持續(xù)發(fā)展提供了項目儲備保障。并提出"完善常態(tài)化溝通機(jī)制"，定期聽取地方發(fā)展改革部門、有關(guān)行業(yè)主管部門，以及相關(guān)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等方面意見建議。均有助于REITs市場長效服務(wù)機(jī)制的建設(shè)，保障市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
推薦板塊及標(biāo)的：REITs市場在歷經(jīng)2個月的回調(diào)后近期企穩(wěn)，我們認(rèn)為市場短期利空接近出盡，長期利好不變，配置型資金逐步入場中，年末有望新高?？春萌龡l主線：
?。?）分子端穩(wěn)健的抗周期品種：包括政策性保租房（中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT）、市政環(huán)保（銀華紹興原水水利REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT）等；
?。?）景氣度邊際修復(fù)的標(biāo)的：包括長三角區(qū)域的倉儲物流（中航易商倉儲物流REIT）、部分車流量持續(xù)修復(fù)的高速公路（華泰江蘇交控REIT、華夏南京交通高速REIT）、華安張江光大產(chǎn)業(yè)園REIT等；
?。?）原始權(quán)益人擴(kuò)募訴求強(qiáng)，儲備資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的：包括華夏華潤商業(yè)REIT、中金廈門安居REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT等。
風(fēng)險分析
1、審批及發(fā)行進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險：REITs審批及發(fā)行受項目質(zhì)量、監(jiān)管審核速度及市場環(huán)境等多方面因素影響，若項目成熟度不高、監(jiān)管審核速度放慢及市場環(huán)境低迷，將會使REITs審批發(fā)行放緩。
2、政策出臺不及預(yù)期的風(fēng)險：我國REITs立法、稅收及信息披露等多項制度尚待建立及完善，若相關(guān)政策出臺不及預(yù)期，可能會影響REITs市場的持續(xù)健康發(fā)展。
3、二級市場波動的風(fēng)險：REITs的風(fēng)險特征表現(xiàn)為中等風(fēng)險及中等收益，歷史上REITs市場
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