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核心觀點(diǎn)
　　2025年上半年開發(fā)行業(yè)整體業(yè)績?nèi)匀怀袎?，合?jì)收入下降15%，房企對(duì)存貨計(jì)提減值增加和費(fèi)用率上升導(dǎo)致上半年虧損擴(kuò)大270億元，但毛利率下降對(duì)業(yè)績拖累明顯改善，部分優(yōu)質(zhì)房企毛利率與利潤企穩(wěn)回升。房企償債能力分化，因業(yè)務(wù)規(guī)模收縮延續(xù)降杠桿趨勢(shì)，但由于虧損較多行業(yè)整體償債能力減弱；頭部房企仍保持盈利狀態(tài)，償債能力穩(wěn)定。百強(qiáng)房企前8個(gè)月銷售同比下降14%，降幅較去年全年收窄16個(gè)百分點(diǎn)；但土地市場率先回暖，前8個(gè)月百強(qiáng)房企合計(jì)拿地金額達(dá)7235億元，同比增長31%，房企積極補(bǔ)倉核心城市，銷售規(guī)模漸近見底。
　　摘要
　　開發(fā)行業(yè)整體業(yè)績未見改善，優(yōu)質(zhì)房企業(yè)績率先企穩(wěn)。上半年157家上市房企合計(jì)收入14566億元，同比下降15%，降幅較去年全年收窄4個(gè)百分點(diǎn)，合計(jì)虧損1025億元，較上年同期多虧損270億元，虧損加劇原因主要在于減值增加和費(fèi)用率上升。毛利率對(duì)業(yè)績拖累影響有所改善，過去三年毛利率年均下降2.2個(gè)百分點(diǎn)，上半年毛利率較上年同期僅下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；部分頭部房企毛利率及業(yè)績率先企穩(wěn)回升，包括濱江集團(tuán)、建發(fā)國際、中國金茂等。
　　償債能力分化，經(jīng)營性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。房企整體因業(yè)務(wù)規(guī)模收縮延續(xù)降杠桿趨勢(shì)，截至6月底資產(chǎn)負(fù)債率較上年底下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，但由于虧損較多房企整體凈負(fù)債率較去年底上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比較去年底下降0.04，償債能力減弱。10家頭部房企扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降，現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在2以上，凈負(fù)債率明顯低于行業(yè)整體。上半年房企經(jīng)營性/投資性/籌資性現(xiàn)金流凈流入分別為606/-87/-965億元，其中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入由負(fù)轉(zhuǎn)正，較去年同期改善1037億元，現(xiàn)金流改善主要原因在于開發(fā)商通過收儲(chǔ)、營銷等方式加大了對(duì)存量資產(chǎn)盤活力度。
　　銷售降幅收窄，房企投資信心顯著提升。今年前8個(gè)月百強(qiáng)房企全口徑銷售額為22287億元，同比下降14%，降幅較去年全年收窄16個(gè)百分點(diǎn)。自2021年以來，百強(qiáng)房企拿地金額連續(xù)四年下跌，今年以來商品房銷售量價(jià)仍在調(diào)整，但土地市場率先企穩(wěn)，前8個(gè)月百強(qiáng)房企合計(jì)拿地金額達(dá)7235億元，同比增長31%，整體投資強(qiáng)度為32.5%，較去年全年上升6.8個(gè)百分點(diǎn)，Top10房企合計(jì)拿地金額達(dá)4301億元，同比增長77%；土地市場回暖，新房銷售規(guī)模筑底步入尾聲。
　　行業(yè)漸近見底，城市分化、企業(yè)分化仍將延續(xù)，房企的投資邏輯已經(jīng)全面從活下來轉(zhuǎn)向再出發(fā)，建議關(guān)注核心城市布局的績優(yōu)房企以及商業(yè)持有運(yùn)營相關(guān)公司。核心城市新房銷量呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)推薦布局高能級(jí)城市房企：中國金茂、濱江集團(tuán)、建發(fā)國際、建發(fā)股份、綠城中國、保利發(fā)展、綠城中國、越秀地產(chǎn)；擴(kuò)內(nèi)需政策頻出，推薦優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤萬象生活、華潤置地、龍湖集團(tuán)、新城控股等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析
　　1、銷售不及預(yù)期，二季度我們關(guān)注的重點(diǎn)城市銷售面積走弱，未來依舊有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；
　　2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：施工進(jìn)度受多重因素影響，施工進(jìn)度變慢將導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；
　　3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的民營房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。
　　4、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前外部經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性較大，可能影響居民對(duì)經(jīng)濟(jì)以及收入預(yù)期，從而影響購房意愿。