>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)解密上海樓市：上海樓市周期性與結(jié)構(gòu)性研究-250910
| 上傳日期： |
2025/9/10 |
大?。?/td>
| 4160KB |
| 格式： |
pdf 共48頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
-- |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告，僅限高級(jí)會(huì)員查看 |
|
|
【上海樓市周期演變】
上海20年樓齡以上的小區(qū)與住房占比很高。截至25年5月末上海存量小區(qū)共有2.75萬(wàn)個(gè)，82%的樓齡超20年；存量房屋962萬(wàn)套，64%的樓齡超20年，其中浦東新區(qū)與市中心房齡結(jié)構(gòu)問(wèn)題更加突出。
過(guò)去近30年，上海商品房發(fā)展歷程大致可以分為三大階段：1）99年-06年，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，上海樓市穩(wěn)步發(fā)展，00年商品住宅成交均價(jià)僅3157元/平，06年已達(dá)7039元/平。2）07-21年，樓市發(fā)展受調(diào)控政策影響顯著，不過(guò)整體處于快速發(fā)展的黃金時(shí)代。07年以來(lái)，上海樓市政策由降息降準(zhǔn)的大寬松環(huán)境到10年開(kāi)始樓市限購(gòu)、限貸，17年全面進(jìn)入“五限”時(shí)代，后來(lái)的近十年中堅(jiān)持調(diào)控，在樓市下行期允許階段性寬松補(bǔ)救。21年房?jī)r(jià)突破4萬(wàn)元/平。3）22年以來(lái)，樓市發(fā)展速度放緩，且出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性分化。自23年9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”開(kāi)始，政策逐步寬松，但23、24年新房成交面積持續(xù)下滑，新房成交面積不足07年最高峰時(shí)期的一半；二手房成交面積雖在“以價(jià)換量”影響下連續(xù)兩年雙位數(shù)增長(zhǎng)，但絕對(duì)量也顯著低于20-21年。
2007年至今，上海樓市經(jīng)過(guò)了多輪周期，當(dāng)前處于震蕩期。在寬松政策帶動(dòng)下，行業(yè)在2009年3-12月、2012年9月-2014年3月經(jīng)歷了兩輪上行周期。2015年“去庫(kù)存”成為主旋律，信貸政策寬松，樓市量?jī)r(jià)增速回正，市場(chǎng)行情一直延續(xù)到2016年，這一階段房?jī)r(jià)環(huán)比增速是所有上行周期中最高的一段時(shí)期。由于房?jī)r(jià)快速上漲，2016年3月最嚴(yán)樓市新政“滬九條”出臺(tái)，加碼限購(gòu)，首付比例提升，10月“滬六條”、11月“認(rèn)房又認(rèn)貸”、首付比例上調(diào)等政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲周期也在2016年12月結(jié)束，并處于階段性穩(wěn)定期。2021年開(kāi)始，雖然經(jīng)歷了新房搖號(hào)政策、“三價(jià)取低”政策等收緊政策，但整體成交量?jī)r(jià)穩(wěn)中有增。2022年上半年樓市開(kāi)始震蕩。2023年開(kāi)始，雖然降息、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首付比例和房貸利率下限下調(diào)、普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、局部限購(gòu)優(yōu)化等利好政策不斷出現(xiàn)，上海樓市量?jī)r(jià)仍面臨下行壓力。2024、2025年政策延續(xù)寬松基調(diào)。2024年上海新房市場(chǎng)量跌價(jià)漲，二手房市場(chǎng)量漲價(jià)跌。2025年1-5月新房成交量同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，新房房?jī)r(jià)環(huán)比增速持續(xù)為正，穩(wěn)中有增；二手房成交量同比漲幅雖然進(jìn)一步擴(kuò)大，但二手房房?jī)r(jià)下行壓力仍然較大。
【未來(lái)規(guī)劃】“CAZ”和“一江一河”是上海未來(lái)區(qū)域發(fā)展的兩個(gè)重要方向。
上海CAZ（中央活動(dòng)區(qū)）概念日益強(qiáng)化，未來(lái)單純環(huán)線概念將逐步淡化。CAZ是上海2035規(guī)劃中的城市主中心，集中在世博-前灘-徐匯濱江地區(qū)、徐家匯、衡山路-復(fù)興路地區(qū)、中山公園、虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇河灣、虹口北外灘、楊浦濱江（內(nèi)環(huán)內(nèi)）等地區(qū)，總面積75平方公里，面積僅占全市1.18%，卻貢獻(xiàn)25%的GDP。雖然有部分內(nèi)環(huán)區(qū)域未被包含在中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)，但濱江區(qū)域卻大多被囊括其中，2035規(guī)劃中“濱江強(qiáng)于環(huán)線”的概念加強(qiáng)。黃浦區(qū)和老靜安全區(qū)屬于CAZ，地段價(jià)值最高；徐匯區(qū)4號(hào)線外區(qū)域和斜土路被排除在外，徐匯濱江、徐家匯區(qū)域價(jià)值更高；長(zhǎng)寧區(qū)的天山和古北等部分中環(huán)地段也被劃入了CAZ；浦東、虹口、楊浦均有部分區(qū)域被排除在外，只有最中心區(qū)域保留；普陀區(qū)則被全部排除在外。被排除在外的內(nèi)環(huán)區(qū)域普遍特征是以“老破小”為主的老舊社區(qū)，例如普陀區(qū)長(zhǎng)壽路、浦東區(qū)聯(lián)洋板塊等。CAZ涉及到的板塊25年1-5月二手房均價(jià)10.0萬(wàn)元/平，較最高點(diǎn)跌幅均值為10%，低于全市（根據(jù)中指院，25年1-5月上海全市二手房均價(jià)為5.3萬(wàn)元/平，較22年4月的最高點(diǎn)跌幅達(dá)20%）。
“一江一河”未來(lái)10年的發(fā)展格局基本定調(diào)。1）黃浦江沿岸定位至2035年，建成國(guó)際大都市核心功能展示區(qū)，形成“金融+科創(chuàng)+文化”全球競(jìng)爭(zhēng)力，涉及楊浦、虹口、黃浦、徐匯、閔行、浦東6個(gè)區(qū)，涉及板塊25年1-5月二手房均價(jià)為7.9萬(wàn)元/平，較最高點(diǎn)的跌幅均值為11%，低于全市。2）蘇州河沿岸定位打造超大城市宜居生活典型示范區(qū)，實(shí)現(xiàn)“水清、岸美、宜游”的人文與生態(tài)城區(qū)，涉及黃浦區(qū)、虹口區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、普陀區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、青浦區(qū)8個(gè)區(qū)，涉及板塊25年1-5月的二手房均價(jià)為8.2萬(wàn)元/平，較最高點(diǎn)的跌幅均值也為11%，低于全市。
【成交】今年1-5月上海中環(huán)新房、中高端改善型二手房成交增幅明顯。
全市：今年1-5月上海新房銷售同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，二手房銷售同比漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大。22-24年上海新房銷售面積連續(xù)三年負(fù)增長(zhǎng)，且降幅逐年擴(kuò)大，24年同比-24%，25年1-5月同比+5%，扭轉(zhuǎn)了下滑的態(tài)勢(shì)。反觀23年、24年、25年1-5月二手房銷售面積同比持續(xù)卻正增長(zhǎng)，且漲幅不斷擴(kuò)大，25年1-5月二手房銷售面積同比+36%。22年以來(lái)二手房銷售面積占比也逐年提升，25年1-5月達(dá)76%。
新房成交：今年以來(lái)內(nèi)外環(huán)間、120-140平初級(jí)改善產(chǎn)品銷售同比增長(zhǎng)明顯。1）從環(huán)線分布來(lái)看，22年以來(lái)外環(huán)內(nèi)新房銷售占比明顯提升；從新房銷售增速來(lái)看，24年內(nèi)環(huán)內(nèi)“一家獨(dú)大”，25年1-5月內(nèi)外環(huán)間“異軍突起”。25年1-5月多數(shù)環(huán)線供需關(guān)系都有所緩和，唯獨(dú)中外環(huán)間的新房動(dòng)態(tài)需求小于供應(yīng)的環(huán)線，我們認(rèn)為主要原因還是供應(yīng)量的
|
|
