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盈利能力下降，減值侵蝕利潤。根據(jù)公司中報(bào)，25年上半年板塊房企實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.21萬億元，同比下降15%，歸母凈虧損957億元，較24年同期多虧354億元，22年以來累計(jì)歸母凈虧損7535億元。表內(nèi)外盈利能力受損、減值規(guī)模侵蝕利潤，疊加市場(chǎng)低景氣營銷費(fèi)用上行，報(bào)表表現(xiàn)不佳。25年上半年板塊房企扣稅毛利率8.8%，同比下降1.1pct，投資凈收益12.3億元，同比下降85%，連續(xù)三年降幅超過50%，表內(nèi)外盈利能力下降。25年上半年板塊房企合計(jì)計(jì)提資產(chǎn)及信用減值712億元，同比上升21%，占存貨及長期股權(quán)投資規(guī)模比例則為0.9%，21年以來板塊房企累計(jì)減值1.06萬億，考慮當(dāng)前房價(jià)仍未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，減值壓力仍然存在。
　　縮表仍在繼續(xù)，總量持續(xù)出清。截至25年中期，板塊房企總資產(chǎn)同比下降10.2%，總負(fù)債規(guī)模同比下降9.9%，歸母凈資產(chǎn)同比下降16.3%，其中受資產(chǎn)減值、化債不力等因素影響，出險(xiǎn)房企歸母凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)負(fù)為531億元，行業(yè)仍持續(xù)承壓，資產(chǎn)折價(jià)、業(yè)績虧損持續(xù)侵蝕歸母凈資產(chǎn)，總量持續(xù)出清。重點(diǎn)科目中貨幣資金、存貨（含長股投）同比分別下降7.5%、13.7%，投資性房地產(chǎn)則增長3.6%，二賽道增長成持續(xù)經(jīng)營房企重要發(fā)力點(diǎn)。25年中期有息負(fù)債同比下降3.5%，其中短期有息負(fù)債同比增長6.0%，短債占比提升，板塊現(xiàn)金流安全性依然值得關(guān)注。具體企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債的半年度變化與拿地表現(xiàn)相關(guān)，拓展更積極的房企存貨、負(fù)債及權(quán)益增幅更顯著。25年上半年頭部房企融資成本多數(shù)較24年實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步下降，多數(shù)公司融資成本降至4%以下。其中華潤、招商、保利、中海、金茂五家央企融資成本降至3.0%以下。
　　紅盤支撐銷售，核心城市拿地市占率提升。銷售層面，25年1-8月百強(qiáng)房企銷售2.23萬億元，同比下降13.8%，降幅較24年收窄16pct，累計(jì)增速最高是金茂（同比+25.7%），越秀、華發(fā)也實(shí)現(xiàn)正增長，建發(fā)、濱江、保利置業(yè)、招蛇、綠城降幅在10%以內(nèi)，紅盤是規(guī)模和增速的保障。拿地方面，25年上半年13家房企拿地力度42%，較24年提升17pct，924新政后拿地力度提升，25H1權(quán)益補(bǔ)貨力度最高是建發(fā)股份（130%），增量拓展，濱江（101%）、綠城（99%）、中海宏洋（96%），等量拓展，金茂、中海外、華潤、蛇口權(quán)益補(bǔ)貨約7成。14家房企25H1共在51城市進(jìn)行拿地，其中三城北上杭占比59%，14家房企在核心5城（北上深杭成）的拿地市占率從24年的45%上升至25H1的57%，主要城市拿地市占率提升。開竣工方面，25H1樣本房企新開工同比-31%，竣工同比-32%，跑輸行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，包括行業(yè)政策面改善力度不及預(yù)期；未來融資環(huán)境收緊，信貸投放量減少；供給側(cè)改革出清影響情緒，對(duì)于市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。