>> 中信建投-經(jīng)營服務(wù)行業(yè)2025年半年報綜述：物管行業(yè)喜迎高質(zhì)量發(fā)展，中介及代建龍頭地位穩(wěn)固-250908
| 上傳日期： |
2025/9/10 |
大小： |
2749KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
中信建投 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
竺勁,吳夢茹 |
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核心觀點(diǎn)
縱觀2025年上半年物業(yè)管理及經(jīng)營服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)，物管及商管行業(yè)整體營收保持穩(wěn)健增長，業(yè)績增速轉(zhuǎn)正。伴隨行業(yè)規(guī)模增長放緩，企業(yè)轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量發(fā)展，部分物管公司在經(jīng)營效率、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)績增長等方面均出現(xiàn)積極變化。頭部交易中介商貝殼、我愛我家規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，同時積極培育第二增長曲線業(yè)務(wù)。代建服務(wù)商龍頭綠城管理控股新拓面積穩(wěn)居行業(yè)第一，現(xiàn)金流和盈利質(zhì)量轉(zhuǎn)好。擴(kuò)內(nèi)需背景下，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展持續(xù)受政策支撐，我們繼續(xù)看好物管及經(jīng)營服務(wù)賽道，推薦頭部交易中介商與服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營效率高的物企。
摘要
物管商管：經(jīng)營回歸主業(yè)，規(guī)模增長放緩，企業(yè)盈利能力提升，部分優(yōu)質(zhì)物企持續(xù)保持業(yè)績高增。2025年上半年23家重點(diǎn)物管及商管公司合計實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1158.4億元，同比增長5.0%，增速與2024年全年基本持平；基礎(chǔ)物管服務(wù)營收占比達(dá)到70.9%，較去年全年提升1.7個百分點(diǎn)，物企經(jīng)營逐漸回歸物業(yè)管理服務(wù)主業(yè)。上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤81.9億元，同比增長34.9%，去年同期同比增速為38.5%，2024年全年同比增速為-18.8%，樣本企業(yè)整體業(yè)績增速已由負(fù)轉(zhuǎn)正。歸母凈利潤率提升至7.1%，較去年同期提升1.6個百分點(diǎn)。截止2025年上半年末，18家披露在管面積的物企在管面積共54.5億方，同比增長4.0%，增速較2024年全年下降2.0個百分點(diǎn)。企業(yè)分化明顯，部分企業(yè)業(yè)績增速保持雙位數(shù)增長。
交易及代建：頭部效應(yīng)明顯。（1）交易中介商：代表性企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。業(yè)務(wù)規(guī)模上，貝殼與我愛我家交易規(guī)模均持續(xù)穩(wěn)健擴(kuò)張，2025年上半年貝殼實(shí)現(xiàn)GTV共17224億元，同比增長17.3%，我愛我家實(shí)現(xiàn)GTV共1375億元，同比增長9.9%。貝殼營收雙位數(shù)增長，但因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變動致使利潤承壓。2025年上半年貝殼實(shí)現(xiàn)營收493.4億元，同比增長24.1%；經(jīng)調(diào)整的Non-GAAP歸母凈利潤32.1億元，同比下降21.3%。我愛我家盈利能力提升，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入56.5億元，同比降低2.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3840.0萬元，同比增長30.8%。二者在保持交易服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長的同時，均積極培育第二增長曲線業(yè)務(wù)。（2）代建服務(wù)商：新拓穩(wěn)健增長，現(xiàn)金流和盈利質(zhì)量轉(zhuǎn)好。2025年上半年綠城管理控股營業(yè)收入、歸母凈利潤分別為13.7億元、2.6億元，同比下降17.7%、48.9%，業(yè)績降幅大于營收降幅主因行業(yè)競爭加劇、費(fèi)率下行導(dǎo)致毛利率下降。上半年新拓代建總建面1989萬方，同比增長13.9%，根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，公司上半年的新拓代建面積穩(wěn)居行業(yè)第一。上半年公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流1.12億元，同比增長45%；截至上半年末在手現(xiàn)金16.4億元，較去年底增長8%。代建費(fèi)收款向好，截至上半年末的凈合同資產(chǎn)（應(yīng)收賬款+合同資產(chǎn)-合同負(fù)債）共11.9億元，較去年底下降4.0%。
投資建議：看好頭部交易中介商與業(yè)績穩(wěn)健增長的優(yōu)質(zhì)物企。（1）交易中介商：看好政策支持下核心城市購房需求的持續(xù)釋放，推薦頭部交易中介商貝殼-W、我愛我家。（2）運(yùn)營服務(wù)商：服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營效率和盈利能力成為物企關(guān)注的主要因子，推薦華潤萬象生活、綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、南都物業(yè)。
風(fēng)險分析
1、運(yùn)營服務(wù)商：房地產(chǎn)市場修復(fù)不及預(yù)期，一方面會減少母公司內(nèi)生輸送的合約面積增長，另一方面也會直接影響物企的案場管理咨詢等非業(yè)主增值服務(wù)。同時市場外拓競爭的加劇、人工成本的上升，都將導(dǎo)致物管企業(yè)的利潤空間承壓，存在盈利能力不及預(yù)期的風(fēng)險。此外，物企應(yīng)收賬款規(guī)模持續(xù)走高，收繳率不及預(yù)期，將對其流動性造成不良影響。
2、代建服務(wù)商：代建市場不確定性風(fēng)險及品牌商譽(yù)減值風(fēng)險。代建業(yè)務(wù)分商業(yè)代建和政府代建，市場前景依賴中國宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)、房地產(chǎn)市場景氣度、公共住房建設(shè)政策目標(biāo)等諸多因素，業(yè)務(wù)經(jīng)營存在不確定性；代建服務(wù)商的品牌價值是其核心競爭力，當(dāng)項目擁有人或其他對手方無法履行對代建服務(wù)商的合約義務(wù)時，造成的商譽(yù)減值可能會對其聲譽(yù)、業(yè)務(wù)、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成負(fù)面影響。
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