>> 開源證券-中海物業(yè)(02669.HK)港股公司首次覆蓋報告：規(guī)模盈利雙升，高質(zhì)量外拓構(gòu)筑長期價值-250922
| 上傳日期： |
2025/9/22 |
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| 3026KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
開源證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
齊東,胡耀文 |
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在管項目規(guī)模持續(xù)提升，盈利能力持續(xù)改善，維持“買入”評級
中海物業(yè)隸屬于中建集團旗下中國海外集團，關(guān)聯(lián)方拿地穩(wěn)健銷售市占率明顯提升，交付資源充足且項目能級不斷提升。公司在管項目規(guī)模持續(xù)提升，伴隨虧損項目退出、高端住宅陸續(xù)交付等項目結(jié)構(gòu)調(diào)整，盈利能力有望持續(xù)改善。我們預(yù)計公司2025-2027年歸母凈利潤為16.1、17.6、19.6億元，對應(yīng)EPS為0.49、0.54、0.60元，當前股價對應(yīng)PE為9.5、8.7、7.8倍，首次覆蓋，給予“買入”評級。
收入利潤保持增長，派息比例提升
公司上市以來收入利潤均保持增長，2019-2024年收入和利潤復(fù)合增長率分別為23.1%和25.7%，基礎(chǔ)物管收入占比超70%，仍為公司主要收入來源。公司2024年利潤增速高于收入增速，銷售毛利率和凈利率分別提升0.7pct、0.5pct至16.6%、10.8%，主要系基礎(chǔ)物管毛利率提升。公司2019-2023年分紅比例保持在30%左右，2024年提升至35.8%，但相較主流物企派息率相對較低。
物管規(guī)模穩(wěn)健增長，高質(zhì)量擴張卓有成效
截至2024年末，公司在管面積4.31億平，同比增長7.4%，其中關(guān)聯(lián)方占比60.6%，住宅占比71.3%。公司2024年新簽面積7410萬方，其中第三方占比63.3%；新簽合約額達44.4億元，新簽單價同比提升21.6%。公司關(guān)聯(lián)方中國海外發(fā)展2024年權(quán)益銷售規(guī)模行業(yè)第一，市占率提升至3.21%，拿地金額806億元，拿地規(guī)模行業(yè)第一，其中一線城市占比77%。
增值業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，租賃及協(xié)銷業(yè)務(wù)帶動增長
?。?）住戶增值業(yè)務(wù)：主要通過“優(yōu)你互聯(lián)”子品牌來實現(xiàn)，2019-2024年收入復(fù)合增長率達28.6%，近兩年由于毛利率相對較低的社區(qū)零售、集采團購和家居裝飾業(yè)務(wù)收入占比大幅增加，拉低了整體毛利率。（2）非住戶增值業(yè)務(wù)：受地產(chǎn)銷售下行影響，近兩年業(yè)務(wù)收入和毛利率下降，后續(xù)主要發(fā)力工程服務(wù)業(yè)務(wù)。（3）停車位服務(wù)：與關(guān)聯(lián)方中國海外發(fā)展、中海宏洋簽署框架協(xié)議進行車位買賣，受地產(chǎn)銷售影響，近兩年收入有所下降。
風(fēng)險提示：三方拓展放緩、關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營不及預(yù)期、房地產(chǎn)銷售下行。
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