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行業(yè)點(diǎn)評
　　本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、港股物業(yè)均下跌。本周（10.11-10.17）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.3%，在各板塊中位列第15；恒生港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-2.8%，在各板塊中位列第8。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為2.4%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-3.7%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-2.2%；物業(yè)指數(shù)對恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對收益分別為+1.3%和-0.2%。
　　土地市場溢價(jià)率處于低位。本周（10.11-10.17）全國300城宅地成交建面859萬㎡，單周環(huán)比26%，單周同比46%，平均溢價(jià)率3%。2025年初至今，全國300城累計(jì)宅地成交建面32117萬㎡，累計(jì)同比-10.2%；年初至今，中海地產(chǎn)、綠城中國、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周(10.11-10.17)47個(gè)城市商品房銷售402萬方，成交量環(huán)比+165%，同比-20%，整體處于季節(jié)性低位；8月新房售價(jià)環(huán)比-0.3%，環(huán)比跌幅持平，同比-3.0%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價(jià)，景氣度下行趨緩。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+182%，周同比-31%；二線城市周環(huán)比+196%，周同比-8%；三四線城市周環(huán)比+136%，周同比-24%。
　　本周(10.11-10.17)22個(gè)城市二手房成交266萬方，成交量環(huán)比+182%，同比-18%，低于去年同期水平；8月二手房售價(jià)環(huán)比-0.6%，環(huán)比降幅略有擴(kuò)大，同比-5.5%，同比降幅持續(xù)收窄；結(jié)合量價(jià)，景氣度底部企穩(wěn)。本周分能級來看：一線城市周環(huán)比+181%，周同比-21%；二線城市周環(huán)比+190%，周同比-14%；三四線城市周環(huán)比+166%，周同比-22%。
　　9月項(xiàng)目開盤去化率同比上漲。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個(gè)重點(diǎn)城市9月平均開盤去化率為39%，環(huán)比微降3pcts，同比上升10pcts。從具體城市來看，9月項(xiàng)目開盤去化率高于60%的城市包括成都、長沙、杭州、廈門、北京，部分城市得益于網(wǎng)紅盤集中入市對去化率顯著提升。從變化趨勢來看，典型城市大體可分為以下幾類：一是上海、成都、杭州等高能級城市本月去化率小幅回落，但仍處4成以上高位；二是武漢、蘇州、青島、南寧等二線城市市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，本月去化率延續(xù)增勢；三是南京、昆明、濟(jì)南等9月去化率均不足2成，且環(huán)比持降，市場仍延續(xù)低迷走勢。
　　9月居民中長貸反彈，同比重回多增。2025年10月15日，人民銀行公布2025年9月金融數(shù)據(jù)。2025年9月社會(huì)融資規(guī)模增量為3.53萬億元，比上年同期少0.23萬億元，1-9月新增社融累計(jì)同比上漲17.1%，整體維持較高水平?？紤]到8-9月北京、上海、深圳接連出臺(tái)寬松政策，刺激購房需求釋放，9月當(dāng)月居民中長貸新增2500億元，9月居民中長貸同比多增200億元。1-9月新增居民中長貸累計(jì)同比下跌13.6%，相比1-8月跌幅有所收窄，反應(yīng)當(dāng)前地產(chǎn)在政策刺激下有望維持止跌回穩(wěn)的態(tài)勢。進(jìn)入10月后地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)環(huán)比9月整體持平，但考慮到去年高基數(shù)的影響，預(yù)計(jì)10月居民中長貸數(shù)據(jù)修復(fù)彈性受限。
　　投資建議
　　根據(jù)近期地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前期一線城市出臺(tái)寬松政策對需求刺激效果在邊際走弱?？紤]到當(dāng)前房價(jià)壓力及部分重點(diǎn)房企面臨償債壓力，后期仍然需要更多的政策出臺(tái)以帶動(dòng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，預(yù)期四季度政策仍有加碼空間。當(dāng)前地產(chǎn)板塊估值偏低，建議逢低配置地產(chǎn)股。推薦穩(wěn)健經(jīng)營同時(shí)有望受益于潛在政策利好的標(biāo)的：開發(fā)商首推重點(diǎn)布局深耕核心一二線城市，主打改善產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企，如建發(fā)國際集團(tuán)、綠城中國、中國海外發(fā)展。中介推薦受益于政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度提升，擁有核心競爭力的中介平臺(tái)貝殼、我愛我家；物管商管推薦物管穩(wěn)健發(fā)展、商管絕對龍頭、積極分紅的華潤萬象生活。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對市場提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；房企出現(xiàn)債務(wù)違約