>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：Q4高基數(shù)下銷售承壓，地方繼續(xù)因城施策放松-251109
| 上傳日期： |
2025/11/10 |
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| 1010KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房、二手房成交環(huán)比下跌，新房成交推盤比回落。上周(11.1-11.7)34個重點城市新房合計成交158.6萬平米，環(huán)比-45%，其中，一二線環(huán)比-46%，三四線環(huán)比-34%。11月(11.1-11.7)34城一手房成交同比-47%，較10月-20pct。其中，一二線同比-45%，三四線同比-57%，分別較10月-21pct和-17pct。上周13城二手房合計成交98.8萬平米，環(huán)比-15%；11月累計成交同比-30%，較10月-8pct。庫存方面，上周15城合計推盤82萬平米，合計成交64萬平米，對應(yīng)成交推盤比為0.78倍，最近三個月（25年8月-25年10月）分別為0.98倍、0.75倍和1.47倍。截至上周末（2025/11/7）15城合計住宅可售面積為8950萬平米，環(huán)比+0.2%。3個月移動平均去化月數(shù)為23.7個月，環(huán)比+0.01個月。
主要政策新聞：發(fā)改委積極推動智慧城市建設(shè)，多地持續(xù)出臺支持政策。宏觀方面，國家發(fā)改委等五部門發(fā)布全域數(shù)字化轉(zhuǎn)型行動計劃，推動智慧城市建設(shè)與物業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型；因城施策方面，福州將房企信用等級與預(yù)售資金監(jiān)管比例掛鉤；蘇州工業(yè)園區(qū)推出分檔契稅補(bǔ)貼政策，最高補(bǔ)貼100%；廈門全面放寬落戶門檻，島外四區(qū)租房+社保滿3個月即可落戶；深圳放寬非居住房屋改建保障性租賃住房條件。公積金政策方面，山東發(fā)布全國首個公積金銀行服務(wù)網(wǎng)點地方標(biāo)準(zhǔn)；杭州新增公積金按月轉(zhuǎn)賬自動終止情形；湖北推出代際互助公積金政策，購買“好房子“項目公積金貸款額度上浮20%；土地市場方面，南京23.5億元出讓2宗宅地；杭州濱江區(qū)宅地17.3億元成交。
公司動態(tài)跟蹤：10月房地產(chǎn)公司經(jīng)營數(shù)據(jù)承壓。經(jīng)營數(shù)據(jù)方面：多家房企發(fā)布2025年10月及1-10月經(jīng)營數(shù)據(jù)。10月單月銷售及同比：保利發(fā)展211.2億元（-50.1%）；招商蛇口153.7億元（-31%）；龍湖集團(tuán)50.0億元（-55%）；中國海外發(fā)展186.6億元（-55.1%）；越秀地產(chǎn)122.9億元（-8%）。1-10月累計銷售及同比：保利發(fā)展2228.5億元（-21.5%）；招商蛇口1560.7億元（-7%）；龍湖集團(tuán)557.5億元（-34%）；中國海外發(fā)展1891.7億元（-21.3%）；金地集團(tuán)261.0億元（-55.3%）；越秀地產(chǎn)921.0億元（+1.2%）。融資擔(dān)保方面：招商蛇口為全資子公司提供8億元貸款擔(dān)保；大悅城下調(diào)已發(fā)行債券利率至2.15%；股份變動方面，招商蛇口累計回購4480.4萬股（完成注銷）；中國金茂以股代息發(fā)行新股649.5萬股；人事變動方面，招商蛇口副總經(jīng)理彭以良辭職。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)板塊、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌0.22%，滬深300指數(shù)上漲0.82%，相對收益為-1.05%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第24位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：*ST中迪、盈新發(fā)展、渝開發(fā)、財信發(fā)展、中交地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為京投發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、珠江股份、張江高科、合肥城建。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均上漲0.31%，滬深300指數(shù)上漲0.82%，相對收益為0.51%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為22.6/19.8倍；物管25/26PE均值分別13.5/12.2倍。
投資分析意見：看好好房子新賽道以及購物中心價值重估，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，“好房子”政策將實現(xiàn)另辟蹊徑的破局之道，引領(lǐng)核心城市五重利好共振、并推動領(lǐng)先筑底回升，同時也將開辟“新產(chǎn)品、新定價、新模式”的新發(fā)展賽道，推動房企經(jīng)營模式由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，從而迎接PB-ROE的向上突破。此外，我們認(rèn)為，貨幣寬松周期中，大類資產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢明顯，目前我國正處于貨幣寬松周期，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)價值重估已開始顯現(xiàn)。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、華潤置地、綠城中國、中國金茂、建發(fā)股份；2）商業(yè)地產(chǎn)重估及低估值修復(fù)房企：新城控股、越秀地產(chǎn)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展、華發(fā)股份，關(guān)注新城發(fā)展、大悅城、金地集團(tuán)；3）二手房中介：貝殼-W，關(guān)注我愛我家；4）物業(yè)管理：綠城服務(wù)、華潤萬象、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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