>> 華西證券-公募REITs周速覽：博弈園區(qū)個券超跌機會-251109
| 上傳日期： |
2025/11/9 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華西證券 |
| 評級： |
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作者： |
姜丹,鄭日誠 |
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本周（2025年11月3-7日）中證REITs全收益指數(shù)收于1041.51點，周度下跌0.40%，受較弱的基本面數(shù)據(jù)、解禁、擴募采用配售方式等因素影響，市場仍顯弱勢。
本周沈陽國際軟件園REIT正式上市交易，在園區(qū)板塊行情較差的環(huán)境下首日破發(fā)。近兩周新上市REITs首日表現(xiàn)已明顯不如年初，一級打新情緒或受影響。截至周五，我國已上市的77只REITs總市值收于2206億元，其中流通市值1109億元。
二級市場
三季報后，REITs板塊表現(xiàn)延續(xù)分化，33只收漲，1只收平，43只收跌。園區(qū)、倉儲板塊受去化承壓影響，跌幅最大達1.8%。租賃住房板塊受華潤有巢項目拖累整體下跌0.64%。市政環(huán)保板塊在提價/提量/供暖季等因素驅(qū)動下本周以0.65%漲幅領(lǐng)先。消費板塊整體也較抗跌，進入四季度業(yè)績沖刺期仍可期待。數(shù)據(jù)中心在科技行情火熱的加持下繼續(xù)小幅上漲0.29%。
REITs成交情緒走弱，日均成交額、日均成交量、日均換手率環(huán)比分別下降13.43%、10.45%、0.05pct。
一級市場
山證晉中公投瑞陽供熱REIT收到交易所審核意見。關(guān)注的重點問題有：熱源采購、采暖費收入等。
投資建議
博弈園區(qū)個券超跌機會。園區(qū)個券基本面分化明顯，部分項目出租率已降至60-70%區(qū)間。中金聯(lián)東科創(chuàng)于本周三解禁后可流通份額從27%提升至66%，在解禁沖擊下本周跌幅達8.43%。但三季報顯示項目出租率在90%以上，租金單價降幅不大，且項目為位于北京的3處新型標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房業(yè)態(tài)，剩余租期較長，租戶穩(wěn)定性較研發(fā)辦公類更強，可博弈超跌機會。
成都高投產(chǎn)業(yè)園本周跌幅最大達9.44%，項目持有的盈創(chuàng)動力大廈出租率呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，考慮項目尚未起租面積后出租率約78%，關(guān)注項目實際簽約情況。
租賃住房板塊：流動性較好，目前板塊分派率已從6月底的2.83%提升至3.14%，性價比提升，關(guān)注分派率較高的上海地產(chǎn)、蛇口租賃和上周跌幅較大的廈門安居。本周華潤有巢跌幅高達3.21%，項目擬采用配售方式進行擴募，原持有人可能面臨除權(quán)后價格下降、持有權(quán)益稀釋而帶來損失的風(fēng)險。
消費設(shè)施板塊：四季度涉及“跨年”等重要時間節(jié)點，是消費REITs的黃金季，仍可重點關(guān)注分派率高、出租表現(xiàn)穩(wěn)定、消費潛力較大的上海百聯(lián)消費、北京物美消費、首創(chuàng)奧萊（分派率4%左右）。本周漲幅最大的金茂商業(yè)項目主力店租賃面積占比較大，具有很大的主力店調(diào)改提升租金收入的空間。
風(fēng)險提示
公募REITs相關(guān)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整；基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營風(fēng)險；資料來源及數(shù)據(jù)統(tǒng)計風(fēng)險。
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