>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：房價的合理估值中樞怎么看？-251112
| 上傳日期： |
2025/11/13 |
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| 993KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王嵩 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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摘要
2021年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房價持續(xù)調(diào)整。當前，市場對房價合理估值中樞的討論聚焦于指標局限性與多維影響因素。
一、估值指標的核心局限
房價合理估值常用指標如房價收入比和租金回報率，均存在一定局限性。
二、增長預(yù)期重構(gòu)估值邏輯
過往估值依賴三大增長預(yù)期，但2021年后發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化：
城鎮(zhèn)化與人口增長：城鎮(zhèn)化率增長放緩（2023年66.16%），總?cè)丝谪撛鲩L，需求支撐減弱。
貨幣投放效率：M2增長（2025年9月335.38萬億元）與房價聯(lián)動性下降，地產(chǎn)景氣度后續(xù)有待修復(fù)。
居民收入預(yù)期：央行儲戶調(diào)查顯示收入信心指數(shù)轉(zhuǎn)弱，居民購房意愿下降。
三、多維度現(xiàn)實約束
當前估值中樞受供需、利率、金融風(fēng)險三重約束：
供需格局：需求收縮（2025年1-9月商品房銷售面積同比降5.5%）與供給累庫（待售面積同比增3.6%）形成下行螺旋，壓制估值上限。今年9月70城新房價格同比降2.7%，預(yù)期修復(fù)是關(guān)鍵。
利率環(huán)境：租金回報率與國債收益率利差收窄（上海租金回報率目前已超1年和10年國債收益率），但距房貸利率仍有差距；房貸利率與整體貸款利率利差較窄，若擴大可提升支撐。
金融風(fēng)險：統(tǒng)計局口徑，二手房價較高點跌約20%，今年三季度銀行凈息差降至1.42%，抵押物價值下跌影響銀行資產(chǎn)質(zhì)量，約束估值下限。
四、估值中樞修復(fù)條件
修復(fù)需政策與市場共振；收入與就業(yè)預(yù)期改善；利率政策精準傳導(dǎo)；宏觀政策聯(lián)動。
結(jié)論：房價合理估值中樞是增長預(yù)期、供需、利率、風(fēng)險多維交叉結(jié)果，當前處于探底階段。短期受需求壓制，但從金融系統(tǒng)安全出發(fā)，中長期房企止跌趨勢顯現(xiàn)；長期修復(fù)依賴收入改善與政策共振。市場需跳出單一指標誤區(qū)，聚焦邊際變化以精準把握底部信號。
風(fēng)險提示：貨幣政策寬松不及預(yù)期、利率下行不及預(yù)期、居民收入增速修復(fù)不及預(yù)期。
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