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回顧25年：市場在分化中尋求新平衡。政策節(jié)奏趨穩(wěn)，基本面前高后低，新房聚焦產(chǎn)品力提升推動價(jià)格結(jié)構(gòu)性提振，二手房以價(jià)換量，土地市場成交額有望實(shí)現(xiàn)增長，核心地塊受追捧，去化周期首度改善，中觀指標(biāo)跌幅持續(xù)收窄，市場在分化中尋求平衡。
　　展望2026年：十五五開局引領(lǐng)新模式，基本面夯實(shí)企穩(wěn)可期。我們預(yù)計(jì)2026年商品住宅銷售面積/銷售額同比-6.5%/-8.3%，新開工/竣工面積同比-13.1%/-20.4%，開發(fā)投資同比-7.7%。我們認(rèn)為政策端在中期聚焦高質(zhì)量發(fā)展同時(shí)，將對行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行持續(xù)托底，基本面分化格局或?qū)⒀永m(xù)，新房提價(jià)二手房價(jià)格自然回落，投資角度來看，領(lǐng)先行業(yè)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會仍值得關(guān)注。
　　【報(bào)告亮點(diǎn)】
　　報(bào)告全方位復(fù)盤了成交量價(jià)、去化周期、租金收益率等核心指標(biāo)，圍繞“價(jià)格－銷售”傳導(dǎo)機(jī)制，從金融屬性（租金收益率與無風(fēng)險(xiǎn)利差）、產(chǎn)品屬性（一二手房價(jià)格分化）、政策節(jié)奏三大維度，探討對銷售判斷。
　　【主要邏輯】
　　1、基本面或仍承壓，但短期波動不改筑底趨勢：新房品質(zhì)提升帶動價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，二手房價(jià)回落推動租金收益率與房貸利率利差修復(fù)，市場下行空間逐步收窄，庫存去化周期向中性水平回歸，止跌回穩(wěn)持續(xù)推進(jìn)。
　　2、政策端優(yōu)先聚焦高質(zhì)量發(fā)展模式構(gòu)建，但仍會為市場保駕護(hù)航：十五五規(guī)劃建議明確“好房子”方向，聚焦中長期制度建設(shè)，但限購放松、房貸利率下調(diào)、收儲加速等工具仍將作為控制市場波動的重要舉措。
　　3、總量拐點(diǎn)尚未確認(rèn)，結(jié)構(gòu)先行。我們認(rèn)為26年行業(yè)仍處于整體跌幅收窄筑底階段，但跌幅收窄動能來源于局部結(jié)構(gòu)性的改善，重點(diǎn)關(guān)注房企報(bào)表盈利修復(fù)、紅利板塊物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)、“好房子”利好的改善類房企等。
　　投資建議：關(guān)注投資邏輯：1）優(yōu)質(zhì)房企盈利修復(fù)報(bào)表改善，推薦越秀地產(chǎn)；2）低利率環(huán)境下紅利屬性物業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)板塊，建議關(guān)注華潤萬象生活、濱江服務(wù)、綠城服務(wù)；3）現(xiàn)金流穩(wěn)健民企估值修復(fù)，推薦新城控股，建議關(guān)注龍湖集團(tuán)；4）“好房子”導(dǎo)向下品質(zhì)房企盈利空間仍可提升，推薦濱江集團(tuán)，建議關(guān)注綠城中國；5）二手房中介龍頭，推薦貝殼；6）持續(xù)關(guān)注地方國企重組主題機(jī)會。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；政策推進(jìn)低于預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；測算假設(shè)偏差風(fēng)險(xiǎn)。