>> 浙商證券-“十五五”深度研究系列報(bào)告(六)：如何理解房地產(chǎn)發(fā)展新模式？-251129
| 上傳日期： |
2025/11/30 |
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| 格式： |
pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
李超,林成煒 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
“十五五”規(guī)劃將房地產(chǎn)納入民生保障范疇統(tǒng)籌安排，構(gòu)建地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系，健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
就其內(nèi)涵而言，建立更好滿(mǎn)足剛性住房需求的供應(yīng)體系，重點(diǎn)一是優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。二是建立完善“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，根據(jù)人口變化合理確定住房需求，科學(xué)安排土地供應(yīng)、引導(dǎo)配置金融資源。
建立更好滿(mǎn)足改善性住房需求的供應(yīng)體系，重點(diǎn)一是因城施策增加改善性住房供給，二是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，重點(diǎn)一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度；二是多渠道籌集保障房。三是規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，要培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè),提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。
實(shí)施路徑上，一是需求端存量房收儲(chǔ)：央國(guó)企參與市場(chǎng)化收儲(chǔ)成重要方向，土地收儲(chǔ)有望再提速。新房通過(guò)土地高質(zhì)量供給和第四代建筑滿(mǎn)足“好房子”需求。二是供給端逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度，滿(mǎn)足居民現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)需求，現(xiàn)房銷(xiāo)售增速企穩(wěn)可能是地產(chǎn)企穩(wěn)的前瞻指標(biāo)。
部分地區(qū)地產(chǎn)投資脫離實(shí)際市場(chǎng)需求，未來(lái)納入民生維度考慮
房地產(chǎn)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中曾經(jīng)長(zhǎng)期承擔(dān)投資職能，2012至2020年房地產(chǎn)投資占GDP的比重長(zhǎng)期高于13%，高于4%-7%的國(guó)際水平。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背后是我國(guó)居民財(cái)富結(jié)構(gòu)的顯著失衡，在居民資產(chǎn)中占比59.1%，高于國(guó)際水平。
《黨的二十屆四中全會(huì)（建議)學(xué)習(xí)輔導(dǎo)百問(wèn)》第24問(wèn)指出，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資脫離市場(chǎng)需求，未來(lái)要更加注重質(zhì)量提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化?！笆逦濉币?guī)劃建議已明確將房地產(chǎn)納入民生保障范疇統(tǒng)籌安排，體現(xiàn)在政策頂層設(shè)計(jì)也在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的定位。我們認(rèn)為，2020年以來(lái)新增地產(chǎn)供給已經(jīng)快速下行，但存量規(guī)模仍處于高位，未來(lái)仍需“嚴(yán)控增量”，通過(guò)地產(chǎn)新發(fā)展模式來(lái)逐步出清風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式要建立更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系,健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度
住建部部長(zhǎng)倪虹在《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中指出，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,建立更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求的住房供應(yīng)體系,健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。
建立更好滿(mǎn)足剛性住房需求的供應(yīng)體系，重點(diǎn)一是優(yōu)化保障性住房供給，滿(mǎn)足城鎮(zhèn)工薪群體和各類(lèi)困難家庭基本住房需求。十八大以來(lái)建設(shè)各類(lèi)保障性住房和棚改安置住房6800萬(wàn)套，惠及1.7億人。二是建立完善“人、房、地、錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
建立更好滿(mǎn)足改善性住房需求的供應(yīng)體系，重點(diǎn)一是因城施策增加改善性住房供給，二是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)。三是建立房屋全生命周期安全管理制度。
健全多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，重點(diǎn)一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度；二是多渠道籌集保障房。三是規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)，要培育市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化住房租賃企業(yè),提高行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)能力，依法維護(hù)租賃雙方合法權(quán)益。
供需兩側(cè)發(fā)力，推進(jìn)地產(chǎn)發(fā)展新模式
供給側(cè)，存量房關(guān)注收儲(chǔ)：央國(guó)企參與市場(chǎng)化收儲(chǔ)成重要方向，土地收儲(chǔ)有望再提速；新建房關(guān)注“好房子”政策驅(qū)動(dòng)品質(zhì)升級(jí)，形成高質(zhì)量供給支撐。
需求側(cè)：推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售制度增加現(xiàn)房供給，現(xiàn)房銷(xiāo)售增速企穩(wěn)可能是地產(chǎn)企穩(wěn)的先行指標(biāo)。當(dāng)下整體地產(chǎn)銷(xiāo)售壓力較大，截至2025年10月商品房累計(jì)銷(xiāo)售面積同比-6.8%，但現(xiàn)房銷(xiāo)售維持正增，2025年10月累計(jì)增速8.5%。意味著地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下行除本身有效需求不足外，也有“爛尾”擔(dān)憂(yōu)下居民主動(dòng)轉(zhuǎn)向現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)的因素存在。當(dāng)前現(xiàn)房供應(yīng)比重仍有不足，抑制這部分購(gòu)房需求，伴隨未來(lái)現(xiàn)房供給在政策指導(dǎo)下進(jìn)一步上升，現(xiàn)房銷(xiāo)售增速可能先于期房企穩(wěn)，是我們觀測(cè)地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的前瞻指標(biāo)。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策落地不及預(yù)期；國(guó)內(nèi)基本面下行風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期。
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