>> 申萬宏源-地產(chǎn)及物管行業(yè)周報：住建部明確因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，北京進(jìn)一步放松限購政策-251228
| 上傳日期： |
2025/12/28 |
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| 1029KB |
| 格式： |
pdf 共14頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
袁豪,顧錚 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本期投資提示：
地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：新房、二手房成交環(huán)比均回升，新房成交推盤比小幅下降。上周(12.20-12.26)34個重點(diǎn)城市新房合計成交363萬平米，環(huán)比+17.3%，其中，一二線環(huán)比+19.9%，三四線環(huán)比-13.6%。12月(12.1-12.19)34城一手房成交同比-29%，較11月+7.5pct。其中，一二線同比-28.4%，三四線同比-35.7%，分別較11月+6.5pct和+17.6pct。上周13城二手房合計成交122萬平米，環(huán)比+2.4%；12月累計成交同比-31.2%，較11月-14pct。庫存方面，上周15城合計推盤129萬平米，合計成交102萬平米，對應(yīng)成交推盤比為0.79倍，最近三個月（25年9月-25年11月）分別為0.75倍、1.47倍和0.9倍。截至上周末（2025/12/26）15城合計住宅可售面積為9067.1萬平米，環(huán)比+0.3%。3個月移動平均去化月數(shù)為22.7個月，環(huán)比+0.09個月。
主要政策新聞：住建部明確因城施策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，北京進(jìn)一步放松限購政策。宏觀方面，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，住建部明確2026年將因城施策穩(wěn)房地產(chǎn)市場，通過控增量、去庫存等舉措盤活存量、優(yōu)化供給，支持房企及居民合理需求；因城施策方面，北京多部門聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)政策調(diào)整通知，一是限購放寬：非京籍家庭購房社?；騻€稅年限，五環(huán)內(nèi)從3年調(diào)為2年、五環(huán)外從2年調(diào)為1年；多子女家庭，京籍可在五環(huán)內(nèi)買3套，非京籍（滿2年社?；騻€稅）可買2套；二是信貸優(yōu)化：房貸利率不再區(qū)分首套、二套，由銀行自主定價；三是公積金支持：二套公積金貸款首付比例從不低于30%降至不低于25%；公積金政策方面，河南省提高住房公積金貸款額度上限，對多子女家庭可提高20%的貸款額度。土地市場方面，越秀地產(chǎn)以14.4億元摘得廣州海珠區(qū)一宗宅地；華發(fā)股份以18.9億元競得珠海3宗商住地；綠城中國以3.9億元拿下武漢江岸宅地，溢價率10.1%。
公司動態(tài)跟蹤：保利擬發(fā)行50億可轉(zhuǎn)債獲批，萬科20億中票展期延長寬限期議案獲通過。融資擔(dān)保方面，招商蛇口多家控股子公司分別向銀行申請貸款（12億元/3年）和（3億元/15年）；保利發(fā)展不超50億元可轉(zhuǎn)債發(fā)行申請獲保利集團(tuán)通過；股份變動方面，濱江集團(tuán)控股股東及一致行動人合計減持約2,000萬股，持股比例降至60.9%；其他方面，中國金茂22.6億元成功出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店100%股權(quán)；針對延長萬科20億中票（到期日2025年12月15日）展期的寬限期議案獲得通過，新寬限期屆滿日為2026年1月28日。
一周板塊回顧：上周房地產(chǎn)、物管板塊均弱于大市。板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)上漲1.91%，滬深300指數(shù)上漲1.95%，相對收益為-0.04%，板塊表現(xiàn)弱于大市，在31個板塊排名中排第17位。個股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個股分別為：華聯(lián)控股、首開股份、海南機(jī)場、蘇州高新、光明地產(chǎn)，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個股分別為世聯(lián)行、大連友誼、*ST中迪、財信發(fā)展、世榮兆業(yè)。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個股平均下跌0.41%，滬深300指數(shù)上漲1.95%，相對收益為-2.36%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企25/26PE均值分別為20.7/18.2倍；物管25/26PE均值分別13.1/11.8倍。
投資分析意見：看好購物中心價值重估以及好房子新賽道，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)仍將繼續(xù)磨底，但核心城市止跌回穩(wěn)將更早到來。兩大發(fā)展機(jī)遇值得關(guān)注：一方面，好房子政策上升高度、大有可為，將推動房企由金融業(yè)轉(zhuǎn)向制造業(yè)，迎接PB-ROE的向上突破；另一方面，優(yōu)質(zhì)商業(yè)企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)異，恰遇我國正處貨幣寬松周期，消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)有望重估。我們維持房地產(chǎn)及物管“看好”評級，推薦：1）商業(yè)地產(chǎn)：華潤置地、新城控股、恒隆地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、龍湖集團(tuán)、關(guān)注太古地產(chǎn)、新城發(fā)展；2）好房子房企：建發(fā)國際、濱江集團(tuán)、綠城中國、中國金茂；3）低估值修復(fù)房企：建發(fā)股份、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、中海外發(fā)展、保利發(fā)展；4）物業(yè)管理：華潤萬象、綠城服務(wù)、招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)；5）二手房中介：貝殼-W。
風(fēng)險提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。
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