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北京進(jìn)一步調(diào)整購(gòu)房政策，非京籍社保年限要求縮短。12月24日，北京發(fā)布房地產(chǎn)新政，（1）非本市戶(hù)籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社?；騻€(gè)稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，調(diào)整為滿(mǎn)1年及以上。（2）對(duì)二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市戶(hù)籍和非本市戶(hù)籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在五環(huán)內(nèi)再多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。（3）借款申請(qǐng)人使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)二套住房的，最低首付款比例不低于25%。據(jù)央行，12月22日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.0%，5年期以上LPR為3.5%，連續(xù)7個(gè)月持平。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為1.9%，落后滬深300指數(shù)0.04個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第17名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為241.0萬(wàn)平方米，環(huán)比提升15.5%，同比下降41.5%，其中樣本一線城市的新房成交面積為53.9萬(wàn)方，環(huán)比-0.4%，同比-41.3%；樣本二線城市為146.8萬(wàn)方，環(huán)比+21.7%，同比40.6%；樣本三線城市為40.4萬(wàn)方，環(huán)比+18.7%，同比-45.1%。從今年累計(jì)52周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)9582.5萬(wàn)方，同比15.4%；一線城市為2555.0萬(wàn)方，同比-11.7%；二線城市為4761.6萬(wàn)方，同比-15.4%；三線城市為2265.9萬(wàn)方，同比-19.1%。因日歷周劃分因素，2025全年數(shù)據(jù)需等待下周。
　　二手房：本周14個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)208.0萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)3.8%，同比下降22.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為89.3萬(wàn)方，環(huán)比2.2%；樣本二線城市為83.7萬(wàn)方，環(huán)比-1.8%；樣本三線城市為35.0萬(wàn)方，環(huán)比25.9%。
　　信用債：本周（12.22-12.28）共發(fā)行房企信用債6只，環(huán)比減少1只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)47.32億元，環(huán)比增加4.02億元，總償還量65.17億元，環(huán)比減少9.64億元，凈融資額為-17.85億元，環(huán)比增加13.66億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷(xiāo)售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線仍然更受益?；谝陨?，我們認(rèn)為2026年仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊反復(fù)做政策beta，配置方向可選：（1）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：H股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)金茂；A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)股份、保利發(fā)展、華發(fā)股份；（2）地方國(guó)企/城投/化債：城建發(fā)展、城投控股；（3）中介：貝殼-W；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。