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25年百強房企銷售金額同比降幅隨大市收窄，但受部分存貨質量持續(xù)下降的房企拖累，仍跑輸大市、市占率連續(xù)第5年走低。百強房企內部，頭部房企集中度連續(xù)第4年上升，央國企連續(xù)第6年跑贏，核心資源持續(xù)向少數(shù)優(yōu)秀房企集中。TOP20房企中，中建東孚、中國金茂、綠地控股實現(xiàn)正增長。往前看，我們期待政策繼續(xù)圍繞“預期”對癥下藥、加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，核心城市和在此擁有更強資源獲取能力的頭部房企有望率先受益。我們看好“三好”房企、優(yōu)秀運營商、港資房企、高分紅物管公司的投資機遇。
　　百強房企銷售同比降幅隨大市收窄，但市占率繼續(xù)走低
　　25年百強房企銷售同比降幅跟隨全國商品房銷售降幅同步收窄。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，25年百強房企全口徑銷售金額同比-20%，降幅較24年收窄10pct；全口徑銷售面積同比-26%，降幅收窄6pct。但由于部分面臨流動性壓力的房企存貨質量持續(xù)下降、銷售降幅較為顯著，百強房企銷售表現(xiàn)連續(xù)第5年跑輸全國，權益銷售金額市占率同比-3pct至29%，較20年58%的歷史峰值下滑一半。隨著房企拿地和市場需求持續(xù)向一二線城市核心區(qū)域“縮圈”，疊加四代宅、“好房子”帶來的產(chǎn)品力升級，百強房企銷售均價延續(xù)結構性上漲，同比+9%至20133元/平。由于核心城市核心地塊土拍競爭仍然較為激烈，房企依然需要合作獲取大部分熱點地塊，23年以來百強房企權益銷售比例上升的勢頭并沒有延續(xù)，25年同比微降1pct至73%。
　　頭部集中度連續(xù)第4年上升，央國企連續(xù)第6年跑贏
　　分梯隊來看，頭部房企集中度進一步提升。25年TOP10房企全口徑銷售金額同比-16%，而TOP11-20、21-50、51-100房企同比降幅均在22%-24%。TOP10房企全口徑銷售金額占百強房企的比例同比+2pct至50%，連續(xù)第4年上升，再創(chuàng)歷史新高。分企業(yè)屬性來看，央國企依然跑贏。25年百強房企中的央企、地方國企全口徑銷售金額同比-13%、-15%，而混合所有制企業(yè)、民企同比-45%、-28%，央國企自20年以來持續(xù)跑贏；相應的，央國企占百強房企全口徑銷售金額的比例同比+5pct至71%。此外，央國企銷售均價顯著高于其它企業(yè)，亦體現(xiàn)了更強的核心資源卡位能力和產(chǎn)品迭代升級能力。
　　TOP20房企：中建東孚、綠地控股、中國金茂實現(xiàn)正增長
　　聚焦全口徑銷售金額TOP20房企，前三座次并未改變，仍為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地；隨著萬科排名下滑至第6，招商蛇口、綠城中國各進一位，TOP5已均為央企。TOP20房企中，中建東孚、中國金茂、綠地控股實現(xiàn)正增長，同比+54%、+16%、+9%，銷售排名分別上升24、4、2位，其中中建東孚首次躋身TOP20，中國金茂首次躋身TOP10。
　　投資結論
　　近期地產(chǎn)政策、《求是》文章積極表述紛至沓來，持續(xù)踐行中央經(jīng)濟工作會議“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的思路。我們期待政策繼續(xù)圍繞“預期”對癥下藥、加速房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，核心城市和在此擁有更強資源獲取能力的頭部房企有望率先受益。重點推薦：1、兼具“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的“三好”地產(chǎn)股，如華潤置地、中國海外發(fā)展、招商蛇口、濱江集團、綠城中國、建發(fā)國際集團、中國金茂等；2、依靠運營能力在市場調整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企，如華潤置地、新城控股、龍湖集團等；3、受益于香港市場復蘇的香港本地房企，如新鴻基地產(chǎn)、領展房產(chǎn)基金等；4、受益于穩(wěn)健現(xiàn)金流、具備分紅優(yōu)勢的物管企業(yè)，如綠城服務、華潤萬象生活、招商積余等。
　　風險提示：房地產(chǎn)政策波動，房地產(chǎn)市場復蘇不及預期，部分房企經(jīng)營風險。