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收入利潤穩(wěn)增，購物中心經(jīng)營質(zhì)效雙增，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　華潤置地發(fā)布2025年12月運(yùn)營數(shù)據(jù)。公司上半年?duì)I收利潤實(shí)現(xiàn)增長，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率逆勢提升，經(jīng)常性業(yè)務(wù)質(zhì)效雙增。在地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)下行、公司減值壓力增加的情況下，我們下調(diào)盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)公司2025-2027年歸母凈利潤為217.1、240.7、263.7億元（前值289.9、317.0、349.1億元），對(duì)應(yīng)EPS為3.05、3.37、3.70元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為8.8、7.9、7.2倍，公司銷售拿地穩(wěn)健，市占率持續(xù)提升，充裕土儲(chǔ)保障未來結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績，經(jīng)常性業(yè)務(wù)盈利水平高企，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　銷售排名穩(wěn)居前三，12月銷售數(shù)據(jù)超預(yù)期增長
　　公司2025全年實(shí)現(xiàn)銷售金額2336.0億元，同比-10.5%，排名穩(wěn)居前三；實(shí)現(xiàn)銷售面積922.5萬方，同比-18.6%；銷售均價(jià)25322元/平，同比+9.9%。其中12月單月公司銷售金額和面積同比分別+28.1%、+29.1%，其中深圳灣澐璽開盤首日去化130億，北京潤園開盤首日去化35億，上海外灘瑞府和澐啟濱江也在12月加推，一線城市銷售額占比較大。
　　拿地積極，投資城市能級(jí)較高
　　公司2025全年拿地33宗，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建面339萬方，土地總價(jià)917億元，其中權(quán)益拿地金額683億元，拿地權(quán)益比74%；拿地均價(jià)達(dá)27024元/平，拿地強(qiáng)度達(dá)39%。分結(jié)構(gòu)來看，公司在一線城市拿地占比66.6%，二線城市占比28.3%，項(xiàng)目整體安全墊較高。
　　經(jīng)常性收入穩(wěn)中有升，華潤有巢REIT成功擴(kuò)募上市
　　公司2025全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入511.5億元，同比+6.5%；其中經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)（購物中心+寫字樓+酒店）租金收入329.4億元，同比+12.8%。公司12月單月實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入52.9億元，同比+0.8%；其中經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)租金收入30.1億元，同比+9.4%。2026年1月，華潤有巢REIT擴(kuò)募上市儀式成功舉行，此次擴(kuò)募為華夏基金華潤有巢REIT的首次擴(kuò)募，配售價(jià)格2.53元/份，認(rèn)購比例達(dá)99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），資金扣除相關(guān)預(yù)留費(fèi)用后，全額用于收購華潤有巢旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上海馬橋項(xiàng)目。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策支持不及預(yù)期、行業(yè)銷售恢復(fù)不及預(yù)期、公司融資不及預(yù)期。