>> 中銀證券-房地產行業(yè)第8-9周周報(2026年2月14日-2026年2月27日)：26年春節(jié)新房成交量低于23-25年，二手房成交量高于23-25年；上海優(yōu)化限購、公積金和房產稅政策-260303
| 上傳日期： |
2026/3/4 |
大小： |
1788KB |
| 格式： |
pdf 共23頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
夏亦豐，許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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受春節(jié)假期影響，新房、二手房成交面積同環(huán)比均降幅擴大。新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均上漲。
核心觀點
受春節(jié)假期影響，新房成交面積同環(huán)比均降幅擴大。第8-9周（2月14日-2月27日）40個城市新房成交面積109.8萬平，環(huán)比下降65.2%，同比下降79.1%，同比降幅較第7周擴大73.6個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-78.3%、-64.0%、-52.7%，同比增速分別為-83.9%、-74.8%、-82.2%，同比降幅較第7周分別擴大了105.2、82.1、35.4個百分點。
二手房成交面積同環(huán)比均降幅擴大。第8-9周（2月14日-2月27日）18個城市二手房成交面積96.0萬平，環(huán)比下降68.8%，同比下降77.6%，同比降幅較第7周擴大70.3個百分點。一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-69.4%、-68.7%、-68.6%，同比增速分別為-77.5%、-80.2%、-70.9%，同比降幅較第7周分別擴大了51.2、93.6、77.7個百分點。
26年春節(jié)假期期間新房成交量低于23-25年春節(jié)，二手房成交量高于23-25年春節(jié)。26年春節(jié)假期期間，我們跟蹤的55城新房成交套數1302套，22城二手房成交套數228套，新房成交套數較25年春節(jié)（1月28日-2月4日）、24年春節(jié)假期（2月10-17日）、23年春節(jié)（1月21-27日）分別下降22%、13%、53%，二手房成交套數較25、24、23年春節(jié)分別增長107%、84%、470%。由于近幾年春節(jié)假期天數不同，我們再從日均來看，依然可以看到26年春節(jié)期間新房日均成交量均低于23-25年春節(jié)，二手房日均成交量均高于23-25年。26年春節(jié)55城新房日均成交套數為145套，較25、24、23年春節(jié)分別下降30%、23%、64%，22城二手房日均成交套數25套，較25、24、23年春節(jié)分別增長84%、63%、343%。
新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期同環(huán)比均上漲。截至第9周末，12個城市新房庫存面積11253萬平，環(huán)比增速為-0.2%，同比增速為-4.3%；去化周期21.3個月，環(huán)比上升1.4個月，同比上升7.4個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為20.4、19.6、64.9個月，一、二線城市環(huán)比分別上升1.1、1.7個月，同比提升5.2、8.7個月，三四線城市環(huán)比下降6.5個月，同比提升29.0個月。
土地市場同環(huán)比均量價齊跌；溢價率環(huán)比上漲、同比下降。第7-8周（2月9日-2月22日）百城全類型成交土地規(guī)劃建面為1344.01萬平，環(huán)比下降44.3%，同比下降49.4%；成交總價138.8億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降76.1%；樓面均價1033元/平，環(huán)比下降26.2%，同比下降52.9%；土地溢價率為3.65%，環(huán)比上升1.7個百分點，同比下降0.3個百分點。
房企國內債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。受春節(jié)假期影響，第8周（2月14日-2月20日）房企未發(fā)行國內債券。第9周（2月21日-2月27日）房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為21.5億元。第8-9周（2月14日-2月27日）總償還量為219.9億元，環(huán)比上升265.4%，同比上升20.7%（前值：-67.5%）；凈融資額為-198.4億元。
板塊相對收益有所上升。房地產行業(yè)絕對收益為0.6%，較第7周上升1.3pct，相對收益（相對滬深300）為-0.5%，較第7周上升0.6pct。房地產板塊PE為26.86X，較第7周下降0.03X。
政策
2月25日，上海發(fā)布“新七條”，涉及住房限購、公積金貸款、房產稅等調整。1）限購調整：①降低非本市戶籍居民社保/個稅繳納年限，社保/個稅年限滿1年，外環(huán)內限購1套，外環(huán)外不限套數；社保/個稅年限滿3年，可增購一套，外環(huán)內限購2套，外環(huán)外不限套數，即和本市戶籍居民的限購政策相同。②對于持有《上海居住證》滿5年及以上的居民，全市范圍內限購1套，無需提供社保/個稅證明。2）公積金貸款政策調整：①調整首套房家庭貸款最高額度，新政下，家庭購買首套房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，若疊加多子女家庭（增加20%）和購買綠色建筑（增加15%）最高貸款額度上浮政策，總共可增加35%貸款額度，即公積金貸款最高額度可達324萬元。②擴大多子女家庭購房支持范圍，對多子女家庭購買二套的，最高額度上浮20%，此前僅首套貸款額度可以上浮20%，“二套向首套‘看齊’，將覆蓋更多改善家庭群體。③落實公積金“認房不認貸”，這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進改善型住房需求的釋放。3）房產稅調整：新增免稅條件，對購房人于未成年時（或于本市房產稅試點前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新政或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個人住房房產稅。我們認為，新政一定程度上增加了購買資格，降低了購房成本，有利于促進本身有購房需求/計劃的購房人入市，我們預計短期對于成交量回升將起到一定效果，但后續(xù)持續(xù)性仍待觀察。
投資建議
當前房地產行業(yè)仍然面臨一定壓力。當前防范地產及相關風險仍是首位。我們認為，市場的慣性下滑及不斷蔓延的看跌預期也可能會倒逼政策盡快出臺。2026年全年來看，地產板塊出現收益的機會較大，今年建議關注及配置。節(jié)奏上，可能會出現兩個拐點，一個是一
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