>> 東吳證券-房地產行業(yè)點評報告：政策驅動存量盤活，城市更新重要性提升-260312
| 上傳日期： |
2026/3/12 |
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| 451KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
姜好幸,劉汪 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
無限制-登錄即可下載 |
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事件：近期自然資源部、國家林業(yè)和草原局聯合發(fā)布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，圍繞“十五五”規(guī)劃重點建設項目自然資源要素保障提出13項措施，涉及建設用地指標統(tǒng)籌、征地流程優(yōu)化、存量土地盤活及城市更新用地保障等內容。
省級統(tǒng)籌管控，存量盤活約束新增用地：通知明確，對實現“一張圖”聯網的省（區(qū)、市)，實施建設用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機制，由省級人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設用地指標。建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。我們認為，此舉在制度層面進一步強化總量約束，有助于優(yōu)化土地資源結構。新增房地產開發(fā)用地供給或有所收緊，對存量土地再利用及城市更新的依賴度有望提升。
存量盤活持續(xù)推進，加速內涵式開發(fā)：經地方人民政府依法批準但實際未使用的建設用地，政策明確可由原批準用地機關撤回用地批準文件，涉及的占補平衡指標仍然有效。新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經營性房地產開發(fā)。根據中指院數據，截至2026年2月末，全國擬使用專項債收購閑置存量土地總金額超7700億元，專項債實際發(fā)行超3350億元。我們認為，在新增用地受限背景下，未來土地獲取模式將逐步從傳統(tǒng)招拍掛增量擴張轉向城市更新、舊改及低效用地再開發(fā)等存量模式。
優(yōu)化征地流程，城市更新有望提速：征地審批流程進一步優(yōu)化，因成片開發(fā)征收土地的、不再單獨編制土地征收成片開發(fā)方案。城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，保障性住房等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應。我們認為，該舉措可縮短征地及審批周期，降低項目推進成本，提升土地整合效率。對于房企而言，有助于加速城中村改造及城市更新項目落地，提高存量土地的開發(fā)效率與收益穩(wěn)定性。
投資建議：本輪政策進一步強化“嚴控增量、盤活存量”的政策導向，明確新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤，存量盤活的重要性得到提升。從行業(yè)層面看，城市更新、城中村改造及低效用地再開發(fā)等存量開發(fā)模式的重要性有望進一步提高，具備舊改經驗、深耕核心城市并擁有存量項目資源儲備的房企或更具優(yōu)勢。投資建議：1）房地產開發(fā)：推薦華潤置地、新城控股、招商蛇口，建議關注保利發(fā)展；2）物業(yè)管理：推薦華潤萬象生活、綠城服務，建議關注保利物業(yè)，招商積余；3）房地產經紀：推薦貝殼。
風險提示：政策效果不及預期；銷售與回款不及預期；行業(yè)流動性風險加劇。
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