>> 申萬宏源-2026年公募REITs行業(yè)市場3月半月報：回調(diào)加劇、換手探底，年報季聚焦分紅窗口-260318
| 上傳日期： |
2026/3/18 |
大?。?/td>
| 2370KB |
| 格式： |
pdf 共32頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
-- |
作者： |
彭文玉,朱敏,任奕璇 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
商業(yè)不動產(chǎn)REITs分流及一級供給節(jié)奏加快擔(dān)憂、長債利率上升等多重因素影響，REITs市場回調(diào)加??；流動性低位運行，但降幅已收窄。2026年3月上半月，受無風(fēng)險利率延續(xù)上行影響，REITs調(diào)整加深，中證REITs全收益收跌1.7%，跌幅較上月同期擴大。分板塊看，產(chǎn)權(quán)類回調(diào)顯著，超96%個券下跌，倉儲物流/IDC/保租房REITs指數(shù)跌幅超3%；其中，嘉實京東倉儲REIT受租約到期及租金波動擾動，跌幅達(dá)11%；產(chǎn)業(yè)園內(nèi)部分化明顯，漲跌互現(xiàn)。經(jīng)營權(quán)類整體抗跌，能源板塊逆市小幅上行，中信建投國家電投新能源REIT領(lǐng)漲2.58%。流動性方面，上半月日均換手率為0.37%，仍在低位徘徊但降幅有所收窄。
派息率已追平紅利股，產(chǎn)權(quán)估值降而經(jīng)營權(quán)升。派息率方面，產(chǎn)權(quán)類REITs為4.67%，經(jīng)營權(quán)類為8.46%。產(chǎn)權(quán)類與10年期國債收益率息差較2月底走闊0.07個百分點，追平紅利股股息率，部分交易日呈現(xiàn)正向溢價。估值層面，產(chǎn)權(quán)類P/NAV為1.23倍（歷史66%分位），經(jīng)營權(quán)類P/FFO為13.45倍（55%分位），受凈值表現(xiàn)分化影響，估值前者降而后者升。產(chǎn)權(quán)類與經(jīng)營權(quán)類IRR均較2月底有所提升，分別為4.2%和5.2%。
【基礎(chǔ)設(shè)施REITs】2單項目注冊待發(fā)。新增受理國金嘉澤新能源REIT、建信天津臨港發(fā)展REIT，目前已受理未發(fā)行項目共15單（13單首發(fā)+2單擴募）。東方紅隧道智能運維高速REIT（首發(fā)）與中金廈門安居REIT（擴募）已獲注冊通過。2026年以來，已連續(xù)三個月無新增REITs發(fā)行，預(yù)計隨著年度首單發(fā)行落地及商業(yè)不動產(chǎn)項目推進，網(wǎng)下認(rèn)購熱度或有望延續(xù)。
【商業(yè)不動產(chǎn)REITs】新報1單，新增項目募資體量收縮。目前排隊項目共15單，紅土創(chuàng)新星河集團REIT新申報受理，近期新增項目募資規(guī)模有所下降，集中在10-20億元；另有5單項目已收到問詢函。最新受理的嘉實首開REIT、廣發(fā)新城吾悅REIT、紅土創(chuàng)新星河集團REIT基本信息詳見報告第三章。此外，招投標(biāo)市場亦現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)身影，海珠城發(fā)集團擬就旗下朗豪酒店發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs開展招標(biāo)。
年報將陸續(xù)出爐，建議關(guān)注4月分紅窗口期。3月下半月將進入年報披露期，招商旗下2只REITs已率先發(fā)布，盡管大部分業(yè)績已在2025年季報中體現(xiàn)，但回款確認(rèn)、減值核算等科目仍可能存在口徑差異。建議關(guān)注業(yè)績歸因、持有人結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)評估值變化等關(guān)鍵信息。年報發(fā)布后將迎來全年集中分紅季，我們已梳理各項目單位可供分配金額，建議關(guān)注4月分紅窗口。此外，3月26日上海地產(chǎn)租賃REIT部分首發(fā)戰(zhàn)配解禁，規(guī)模約為12.79億元。
風(fēng)險提示：需警惕REITs發(fā)行審核節(jié)奏變化、發(fā)行制度調(diào)整、投資者參與度波動、申報項目質(zhì)量/數(shù)量變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)向調(diào)整、項目資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績下滑、REITs單一資產(chǎn)波動較大、宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化、系統(tǒng)性風(fēng)險等。
|
|
