>> 華泰證券-新城控股(601155)減負(fù)進(jìn)程中商業(yè)價值凸顯-260328
| 上傳日期： |
2026/3/29 |
大小： |
592KB |
| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
陳慎,劉璐 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
|
|
新城控股發(fā)布年報，2025年實現(xiàn)營收530.12億元（yoy-40.44%），歸母凈利6.80億元（yoy-9.61%），扣非凈利6.14億元（yoy-29.34%）。其中Q4實現(xiàn)營收186.40億元（yoy-50.21%，qoq+51.91%），歸母凈利-2.94億元。全年歸母凈利低于我們此前預(yù)期（8.33億元），主要原因在于開發(fā)業(yè)務(wù)收入收縮幅度較大，行業(yè)磨底期非并表項目盈利能力下降，而費用相對剛性。公司商業(yè)運營穩(wěn)健發(fā)展，現(xiàn)金流壓力得以紓解，開發(fā)業(yè)務(wù)減值影響逐步消減，維持“買入”。
開發(fā)業(yè)務(wù)收入繼續(xù)收縮，對利潤的影響趨弱
25年開發(fā)業(yè)務(wù)收入進(jìn)一步下降49%，致公司營收下滑，但板塊毛利率啟動修復(fù)，減值規(guī)模逐步下降，利潤層面開發(fā)業(yè)務(wù)的影響邊際改善：1.結(jié)算毛利率止跌回升，同比+1.3pct至13.0%；2.減值影響趨弱，期內(nèi)資產(chǎn)以及信用減值損失合計16.5億，同比減少10.5億。收入結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向持有型產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)收入占比同比提升11pct至25%，推動毛利率同比+7.6pct至27.4%。展望未來，我們認(rèn)為開發(fā)業(yè)務(wù)的影響還將進(jìn)一步減弱。期內(nèi)銷售均價同比回升2%，我們預(yù)計毛利率的修復(fù)和減值規(guī)模的下降有望持續(xù)。
商業(yè)收入保持雙位數(shù)增長，26年商業(yè)收入目標(biāo)平穩(wěn)增至145億
商業(yè)地產(chǎn)板塊保持穩(wěn)定增長。全年商業(yè)運營總收入同比+10%至140.9億元，目標(biāo)完成率101%。扣除新能源車銷售額同比+7.2%，盡管同比增速有所下降，仍高于全國社零增速3.5pct，運營總收入口徑下，租金坪效同比+6.8%，增速同比進(jìn)一步+0.9pct，凸顯公司商管運營優(yōu)勢。期內(nèi)新開吾悅廣場5座，其中4座為輕資產(chǎn)項目。截止期末累計開業(yè)項目已達(dá)178座，出租率保持在97.9%的高位。公司計劃26年繼續(xù)新開5座商業(yè)，運營總收入目標(biāo)同比+2.9%達(dá)145億。整體而言，商業(yè)地產(chǎn)板塊在行業(yè)周期性底部仍保持穩(wěn)健增長。此外，公司積極參與REITs發(fā)行，有望享受REITs帶來的重定價機(jī)遇。
債務(wù)高壓期已過，多層級REITs戰(zhàn)略助力公司優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)
期內(nèi)公司持續(xù)去杠桿，債務(wù)壓力舒緩。存量去化：在無拓儲的狀況下，地產(chǎn)銷售額同比-52%至192.7億元，全口徑資金回籠率達(dá)110.4%。負(fù)債：有息負(fù)債同比進(jìn)一步壓降至510億元，應(yīng)付票據(jù)及賬款也降低99億至368億元。融資：中債增擔(dān)保下發(fā)行3筆共36.5億元中票，截至期末，整體平均融資成本5.44%，同比-48bp。期內(nèi)公司順利償還58.6億元公開債，26年到期公開債規(guī)模下降，包括中票和公開債約21億元以及2.36億美元債。26年2月成功發(fā)行3.55億美元債，為今年5月到期的海外債做好準(zhǔn)備。同時，資管戰(zhàn)略同樣實現(xiàn)破局。期內(nèi)成功發(fā)行全國首單消費類機(jī)構(gòu)間REIT，規(guī)模6.16億元，商業(yè)不動產(chǎn)REIT的申報也已獲受理。通暢的融資渠道增強(qiáng)市場對公司穿越周期的信心，也有望進(jìn)一步降低融資成本，增厚業(yè)績。
盈利預(yù)測和估值
由于開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)收縮，我們下調(diào)26-27年營收和利潤預(yù)期，預(yù)計26-28年EPS為0.34/0.39/0.49元（26-27年前值EPS0.44/0.53元，分別下調(diào)23.0%/27.0%），BPS為27.65/28.04/28.52元（26-27年前值27.80/28.33元），可比公司26年Wind一致預(yù)期PB均值0.68倍，公司開發(fā)業(yè)務(wù)拖累減輕，利潤有望進(jìn)入修復(fù)通道，給予公司0.68x26PB，目標(biāo)價18.80元（前值18.90元，0.68x2026PB），維持“買入”。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)行業(yè)下行風(fēng)險，現(xiàn)金流承壓風(fēng)險。
|
|
