>> 華泰證券-3月REITs月報(bào)：從年報(bào)估值看配置方向-260403
| 上傳日期： |
2026/4/3 |
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| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng)，王曉宇 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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核心觀點(diǎn)
2025年公募REITs年報(bào)和最新評(píng)估報(bào)告出爐。各板塊REITs估值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)分化，從估值結(jié)果來看，高速公路、能源、環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs估值多數(shù)下調(diào)，保租房估值小幅提升，消費(fèi)、數(shù)據(jù)中心估值有漲有跌。綜合基本面及未來估值情況，重點(diǎn)關(guān)注業(yè)績(jī)完成度較好、估值穩(wěn)健項(xiàng)目，如運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的消費(fèi)、政府配租的保租房、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)廠房等，對(duì)于業(yè)績(jī)不及預(yù)期、估值增長(zhǎng)樂觀的市場(chǎng)化項(xiàng)目保持謹(jǐn)慎。年報(bào)披露后，或迎來REITs分紅公告密集期，可提前布局尚未分紅的REITs項(xiàng)目。近期二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)回調(diào)，各板塊內(nèi)估值穩(wěn)健、分派率較高的項(xiàng)目，或有短期交易機(jī)會(huì)。
市場(chǎng)熱點(diǎn)：從REITs年報(bào)估值看配置方向
年報(bào)估值參數(shù)發(fā)生了如下三點(diǎn)共性變化：剩余期限縮短1年、折現(xiàn)率下調(diào)25-50BP、長(zhǎng)期增長(zhǎng)率多數(shù)下調(diào)25-75BP。分資產(chǎn)來看，保租房REITs受益于基本面穩(wěn)健、折現(xiàn)率下調(diào)，估值多數(shù)提升；產(chǎn)業(yè)園和倉(cāng)儲(chǔ)物流多數(shù)下調(diào)租金、出租率、折現(xiàn)率和長(zhǎng)期增長(zhǎng)預(yù)期，估值下降；數(shù)據(jù)中心25年8月上市，運(yùn)營(yíng)時(shí)間較短，估值參數(shù)整體變動(dòng)不大；高速REITs通行費(fèi)收入預(yù)測(cè)下調(diào)、折現(xiàn)率下調(diào)、剩余期限縮短，估值多數(shù)下調(diào)5%-10%，其調(diào)整幅度大于其他類型資產(chǎn)；能源REITs受折現(xiàn)率下調(diào)、剩余期限縮短、陸上風(fēng)電增值稅優(yōu)惠政策取消等影響，估值多數(shù)下滑超過5%。
基本面：保租房、消費(fèi)、市政環(huán)保完成度較高
年報(bào)披露了資產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入和運(yùn)營(yíng)凈收益/凈現(xiàn)金流量完成度，資產(chǎn)間分化同樣明顯。整體來看，完成度和估值變動(dòng)的趨勢(shì)基本一致，保租房、消費(fèi)、市政環(huán)保REITs完成度較高，其余資產(chǎn)多數(shù)不及預(yù)期。倉(cāng)儲(chǔ)物流由于整租和關(guān)聯(lián)方租賃存在，完成度整體好于產(chǎn)業(yè)園；產(chǎn)業(yè)園中工業(yè)廠房整體穩(wěn)健性好于研發(fā)辦公；高速REITs受路網(wǎng)變化影響明顯，競(jìng)爭(zhēng)路段分流、局部施工管制影響，多數(shù)不及預(yù)期；能源REITs現(xiàn)金流與國(guó)補(bǔ)回款進(jìn)展、保理融資情況息息相關(guān)。多只高速REITs披露月度運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，2月高速REITs呈現(xiàn)“車流量環(huán)比修復(fù)、收入環(huán)比承壓”的季節(jié)性分化，春節(jié)免費(fèi)通行是核心擾動(dòng)因素。
二級(jí)市場(chǎng)：指數(shù)承壓成交低迷
2026年3月中證REITs市場(chǎng)整體呈現(xiàn)縮量下跌態(tài)勢(shì)，中證REITs全收益指數(shù)收至1010.36，當(dāng)月跌幅2.45%，交投活躍度繼續(xù)下降，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs集中申報(bào)或引發(fā)資金分流預(yù)期、產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)基本面表現(xiàn)疲軟，市場(chǎng)缺乏核心交易主線。分資產(chǎn)類型來看，所有板塊均下跌，倉(cāng)儲(chǔ)REITs受京東等項(xiàng)目關(guān)聯(lián)方續(xù)租租金下調(diào)影響，領(lǐng)跌市場(chǎng)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等產(chǎn)權(quán)板塊同步下跌。對(duì)比其他大類資產(chǎn)，3月公募REITs收益劣于債，優(yōu)于股，與黃金、權(quán)益、債券市場(chǎng)相關(guān)性回升。
一級(jí)供給：認(rèn)購(gòu)火熱
3月無新增上市項(xiàng)目，但一級(jí)發(fā)售火熱，東方紅隧道股份高速公路REIT網(wǎng)下配售有效報(bào)價(jià)倍數(shù)173.69倍，中航北京昌平保租房REIT網(wǎng)下有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為434.92倍。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)方面，申報(bào)項(xiàng)目持續(xù)增加，截至2026年3月31日，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)數(shù)量達(dá)17單，合計(jì)擬募集規(guī)模約600億元。后續(xù)關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs反饋答復(fù)情況，尤其是申報(bào)稿與回復(fù)稿估值指標(biāo)變化，關(guān)注商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs詢價(jià)區(qū)間范圍，以及保險(xiǎn)資金投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT許可進(jìn)展。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、利率上行風(fēng)險(xiǎn)
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