>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第14周周報(bào)(2026年3月28日-2026年4月3日)：新房、二手房成交同比增速由負(fù)轉(zhuǎn)正；杭州發(fā)布公積金新政-260407
| 上傳日期： |
2026/4/7 |
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| 1878KB |
| 格式： |
pdf 共26頁(yè) |
來(lái)源： |
中銀證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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新房成交面積環(huán)比增幅收窄，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。新房庫(kù)存面積與去化周期均環(huán)比下降，同比提升。
核心觀點(diǎn)
新房成交面積環(huán)比增幅收窄，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。第14周47城新房成交面積443.1萬(wàn)平，環(huán)比上升17.6%，同比上升35.3%，同比增速較上周提升55.5個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線(xiàn)城市新房成交面積環(huán)比增速分別為103.7%、3.8%、2.1%，同比增速分別為75.1%、28.7%、22.5%，同比增速較上周提升91.9、43.5、48.9個(gè)百分點(diǎn)。
二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。第14周23城二手房成交面積283.5萬(wàn)平，環(huán)比下降4.4%，同比上升24.0%，同比增速較上周提升25.0個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三四線(xiàn)城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為-1.7%、-4.4%、-10.3%，同比增速分別為20.9%、25.1%、29.2%，其中一、三四線(xiàn)城市同比漲幅分別擴(kuò)大14.0、25.6個(gè)百分點(diǎn)，二線(xiàn)城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增速提升了33.9個(gè)百分點(diǎn)。
新房庫(kù)存面積與去化周期均環(huán)比下降，同比提升。截至第14周末，13城新房庫(kù)存面積7865.1萬(wàn)平，環(huán)比增速為-1.6%，同比增速為1.4%；去化周期為22.3個(gè)月，環(huán)比下降4.1個(gè)月，同比上升3.1個(gè)月。一、二、三四線(xiàn)城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為18.2、20.0、62.6個(gè)月，環(huán)比分別下降3.7、4.3、0.5個(gè)月，一線(xiàn)城市同比下降為0.1個(gè)月，二、三四線(xiàn)城市同比分別上升5.8、5.7個(gè)月。
土地市場(chǎng)環(huán)比量跌價(jià)漲，同比量?jī)r(jià)齊跌;溢價(jià)率環(huán)比上漲，同比下降。第13周百城全類(lèi)型成交土地規(guī)劃建面為1101.1萬(wàn)平，環(huán)比下降33.2%，同比下降39.9%；成交土地總價(jià)為239.7億元，環(huán)比上升13.4%，同比下降69.8%；樓面均價(jià)為2177元/平，環(huán)比上升69.8%，同比下降49.7%；土地溢價(jià)率為2.5%，環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。
房企國(guó)內(nèi)債券發(fā)行量同環(huán)比均下降。第14周房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券總發(fā)行量為32.6億元，環(huán)比下降81.7%，同比下降19.7%（前值：338.7%）?？們斶€量為145.4億元，環(huán)比下降29.6%，同比上升74.6%（前值：-1.2%）；凈融資額為-112.8億元。
板塊相對(duì)收益有所下降。第14周房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)收益為-5.4%，較上周下降4.0pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益（相對(duì)滬深300）為-4.0%，較上周下降4.0pct。房地產(chǎn)板塊PE為29.21X，較上周下降0.80X。
政策
3月30日，杭州發(fā)布優(yōu)化住房公積金使用政策的通知，從貸款額度、提取范圍、互助機(jī)制等多維度升級(jí)，既降低了剛需和改善家庭的購(gòu)房門(mén)檻，又盤(pán)活了閑置公積金，緩解日常住房消費(fèi)壓力。政策自4月1日起實(shí)行。1）貸款額度提升：家庭公積金貸款最高額度從130萬(wàn)元提升至180萬(wàn)元，職工個(gè)人可貸額度上限從65萬(wàn)元提升至90萬(wàn)元。同時(shí)，針對(duì)重點(diǎn)群體，政策還給予額外額度的上浮支持。其中，新市民、青年人家庭貸款額度可上浮20%；多子女、高層次人才家庭上浮比例從20%提高至50%；購(gòu)買(mǎi)綠色低碳建筑或“以舊換新”住房的家庭，可上浮20%。也就是說(shuō)，以家庭為單位的購(gòu)房者可貸額度最高可達(dá)306萬(wàn)元，顯著降低了商貸比例與利息支出，大幅降低購(gòu)房成本。2）提取范圍擴(kuò)大：新政首次將物業(yè)費(fèi)納入公積金提取范圍，從“只支持購(gòu)房”延伸至“支持居住”，提升了政策的普惠性。此外，繳存職工購(gòu)買(mǎi)自住住房時(shí)，本人及配偶還可一次性提取公積金用于支付契稅，提取金額不超過(guò)實(shí)際繳納總額。3）新政還進(jìn)一步擴(kuò)大家庭代際互助范圍，當(dāng)繳存職工購(gòu)房、還貸等提取公積金余額不足時(shí)，其配偶、雙方父母、子女及其配偶均可提取各自公積金，合計(jì)提取金額不超過(guò)規(guī)定限額。
投資建議
我們認(rèn)為，從2026年全年時(shí)間線(xiàn)上來(lái)看，地產(chǎn)板塊出現(xiàn)階段性收益的機(jī)會(huì)較多，建議持續(xù)關(guān)注。首先，情緒面上，對(duì)于地產(chǎn)筑底的預(yù)期開(kāi)始提升；市場(chǎng)成交面上，核心城市剛需剛改在逐步釋放；政策面上，可以重點(diǎn)關(guān)注4月的政治局會(huì)議相關(guān)表述以及5月各部委是否進(jìn)一步表態(tài)。另外，四季度左右可能會(huì)出現(xiàn)“基本面拐點(diǎn)”，或體現(xiàn)在二手房?jī)r(jià)格的降幅收窄。從投資角度來(lái)說(shuō),多數(shù)房企在2025年計(jì)提減值相對(duì)較多,2026年可能筑底,因此2027年的板塊利潤(rùn)率和業(yè)績(jī)可能會(huì)回升,從而帶來(lái)今年4季度市場(chǎng)對(duì)27E估值的改觀。除此之外，部分持有性商業(yè)地產(chǎn)公司已經(jīng)提前布局新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景，更能把握新消費(fèi)時(shí)代下的機(jī)遇。
現(xiàn)階段我們建議關(guān)注三條主線(xiàn)：1）基本面穩(wěn)定、在一二線(xiàn)核心城市的銷(xiāo)售和土儲(chǔ)占比高、在重點(diǎn)城市的市占率較高的房企：華潤(rùn)置地、濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、中國(guó)金茂。2）連續(xù)在銷(xiāo)售和拿地上都有顯著突破的“小而美”房企：保利置業(yè)集團(tuán)。3）積極探索新消費(fèi)時(shí)代下的新場(chǎng)景建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式的商業(yè)地產(chǎn)公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、太古地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、大悅城、百聯(lián)股份。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
政策出臺(tái)不及預(yù)期；銷(xiāo)售與房?jī)r(jià)持續(xù)下行；市場(chǎng)信心修復(fù)不及預(yù)期。
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