>> 財信證券-新城控股(601155)商業(yè)運營具有韌性，融資渠道保持暢通-260416
| 上傳日期： |
2026/4/17 |
大小： |
952KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
財信證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳剛 |
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公司2025年實現(xiàn)營業(yè)收入530.12億元，同比下降40.44%；實現(xiàn)歸母凈利潤6.80億元，同比下降9.61%；扣非歸母凈利潤6.14億元，同比下降29.34%。
開發(fā)銷售業(yè)務(wù)規(guī)模將進一步收縮，后續(xù)對公司的業(yè)績拖累有望降低。2025年，公司房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入390.04億元，同比大幅下降48.71%；完成合同銷售金額192.70億元，同比下降52.03%。銷售承壓之下，待結(jié)算規(guī)模持續(xù)降低，截至25年末公司預(yù)收款（合同負債+預(yù)收款項）325.5億元，較25年地產(chǎn)收入覆蓋倍數(shù)為83%。考慮到公司2023年開始停止拿地，結(jié)合近年來銷售規(guī)模的持續(xù)下行，預(yù)計未來一段時間公司開發(fā)銷售業(yè)務(wù)規(guī)模將進一步收縮，商業(yè)部分對營收與利潤的貢獻將繼續(xù)提升。
商業(yè)運營成業(yè)績基石，租金收入繼續(xù)增長。2025年公司物業(yè)出租及管理實現(xiàn)收入130.36億元，同比增長8.37%，毛利率高達69.77%。商業(yè)運營總收入（含稅）達140.90億元，同比增長10.00%。截至報告期末，公司已開業(yè)吾悅廣場達178座，出租率高達97.86%，客流總量同比增長13.31%，會員人數(shù)同比增長25.82%。商業(yè)板塊的穩(wěn)健增長有效對沖了開發(fā)業(yè)務(wù)的下滑。
融資成本繼續(xù)下降，融資渠道保持暢通。2025年公司平均融資成本5.44%，較2024年降低48bp。報告期內(nèi)，公司成功發(fā)行三期合計36.5億元中期票據(jù)，并完成近三年來民營房企首筆純信用境外債券的發(fā)行，彰顯了監(jiān)管和投資者對公司信用水平的認可。此外，公司成功掛牌上市以上海青浦吾悅廣場為底層資產(chǎn)的全國首單消費類機構(gòu)間REITs，商業(yè)地產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)逐漸完善。截至2025年末，公司總有息債務(wù)規(guī)模為509.74億元，較年初壓降4.99%。
商業(yè)收入目標穩(wěn)健，REITs戰(zhàn)略持續(xù)推進。公司2026年經(jīng)營計劃務(wù)實，商業(yè)運營總收入目標為145億元，計劃新開業(yè)吾悅廣場5座。同時，公司明確表示將積極推進商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的申報發(fā)行，打造多層次商業(yè)不動產(chǎn)融資體系。若公募REITs成功發(fā)行，將有助于盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并釋放商業(yè)資產(chǎn)價值。
盈利預(yù)測與投資建議：公司商業(yè)運營護城河深厚，現(xiàn)金流穩(wěn)健，債務(wù)風險持續(xù)降低。隨著公司住宅開發(fā)業(yè)務(wù)對整體業(yè)績拖累的持續(xù)降低，商業(yè)租金毛利占比將進一步提升，未來盈利能力有望逐步回升，建議關(guān)注公司困境反轉(zhuǎn)帶來的估值提升機會。預(yù)計2026-2028年公司歸母凈利潤分別為9.39 / 12.97 / 15.91億元，EPS分別為0.41 / 0.57 / 0.70元，當前股價對應(yīng)的PE分別34.32/ 24.86/ 20.26倍。首次覆蓋，給予“增持”評級。
風險提示：房屋銷售持續(xù)下滑；吾悅廣場租金及出租率下行；REITs發(fā)行進度及規(guī)模不及預(yù)期等
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