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核心觀點(diǎn)：
　　公積金政策是本輪需求端放松的重要抓手，26年以來核心城市跟進(jìn)加快。公積金貸款的核心在于可貸額度，城市政策決定額度上限，個(gè)人繳存、賬戶余額和還款能力決定實(shí)際可貸額度。26年以來，尤其政治局會(huì)議提出“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”后，深圳、廣州、長沙、蘇州等核心城市相繼提高公積金貸款額度，并配套套數(shù)認(rèn)定優(yōu)化、異地貸款放寬、代際互助、綠色建筑上浮等政策，政策頻次較25年下半年明顯提升。
　　房價(jià)調(diào)整疊加額度提升，公積金貸款政策開始進(jìn)入有效區(qū)間。過去核心城市房價(jià)較高，公積金貸款對總房款覆蓋比例有限，歷史上核心城市公積金貸款只能作為商業(yè)貸款的補(bǔ)充，在購房階段提供支持。隨著近幾年二手房價(jià)格調(diào)整，以及各地公積金貸款額度持續(xù)提高，政策有效性明顯增強(qiáng)。以上海為例，公積金貸款最高額度已由2014年的80萬元提升至2026年的324萬元，按照全市二手房平均價(jià)格購買80平米的住房，現(xiàn)階段公積金貸款額度上限對總房價(jià)的覆蓋比例已達(dá)到84%，2023年3月份這一比例只有22%，2024年3月份為30%，2025年3月為53%。覆蓋比例的大幅提升，將會(huì)激發(fā)居民剛需購買意愿，從而撬動(dòng)市場整體企穩(wěn)。
　　一線城市平均公積金貸款額度對剛需購房需求覆蓋率可以達(dá)到110%，二線城市對剛需購房覆蓋度接近200%，對新房改善型需求覆蓋度接近90%。我們整理了重點(diǎn)一二線城市最新公積金政策細(xì)則。平均來看，公積金貸款額度對改善型需求（140平方米新房的總價(jià)）覆蓋比例約為80%，其中一線城市覆蓋比例上限為53%，二線城市可以接近90%。對于剛性需求（80平米二手房的總價(jià)），一線城市目前公積金貸款額度上限的覆蓋比例可以達(dá)到110%以上，二線城市覆蓋度可以接近200%，即便是單身申請者，覆蓋度也超過150%。
　　低利率進(jìn)一步放大政策效果，二手房熱度有望向新房傳導(dǎo)。本輪周期以來5年期以上公積金貸款利率已三次下調(diào)，目前下調(diào)至2.60%，處于歷史低位。額度提升解決“能貸多少”，低利率降低融資成本，兩者疊加后對剛需和改善需求支持更直接。4月13城二手房成交面積同比增長12.9%，77城中介口徑二手房成交套數(shù)同比增長34.4%；同時(shí)51城新房成交面積同比增長1.8%，一線城市同比增長19.2%，二手房熱度已開始向新房端傳導(dǎo)。
　　投資建議：政策與基本面共振，看好房地產(chǎn)板塊估值修復(fù)機(jī)會(huì)。當(dāng)前房地產(chǎn)板塊邏輯正在從單純政策預(yù)期，轉(zhuǎn)向“政策預(yù)期改善+成交數(shù)據(jù)驗(yàn)證+房企銷售修復(fù)”。政治局會(huì)議積極定調(diào)強(qiáng)化政策底，核心城市公積金政策頻出提升需求端政策有效性，4月新房、二手房成交同步改善也為板塊估值修復(fù)提供支撐。建議關(guān)注銷售彈性較強(qiáng)、核心城市布局占優(yōu)、資產(chǎn)質(zhì)量相對穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：需關(guān)注基本面修復(fù)不及預(yù)期、后續(xù)政策力度不及預(yù)期、居民收入預(yù)期偏弱等因素。