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聚焦核心城市資產(chǎn)，經(jīng)營穩(wěn)健，維持“買入”評(píng)級(jí)
　　太古地產(chǎn)發(fā)布2026年一季度營運(yùn)數(shù)據(jù)，公司聚焦高能級(jí)城市核心地段資產(chǎn)，基本面穩(wěn)健，派息持續(xù)增長，伴隨住宅陸續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期、內(nèi)地多個(gè)購物中心陸續(xù)開業(yè)，公司未來業(yè)績有望充分釋放。我們維持盈利預(yù)測，預(yù)計(jì)公司2026-2028年歸母凈利潤分別為43.1、54.8、63.5億港元，EPS分別為0.75、0.95、1.10港元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為33.4、26.3、22.7倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　購物中心：高端消費(fèi)分化，香港增速全面提速
　　2026Q1公司在中國香港三大購物中心出租率均維持100%，零售額增速均較2025年全年提速。太古廣場零售額增速（+13.9%）略高于市場整體（+12.1%），或體現(xiàn)高端物業(yè)的受益程度更高；東薈城（+21.8%）大幅跑贏市場，反映折扣名店倉模式的高彈性。2026Q1太古地產(chǎn)內(nèi)地六大購物中心綜合出租率98.3%，較2025年基本維持不變，其中成都太古里、上海興業(yè)太古匯整體出租率較2025年實(shí)現(xiàn)增長；零售額同比均實(shí)現(xiàn)增長，其中上海興業(yè)太古匯和北京三里屯太古里得益于商場改造升級(jí)，零售額錄得大幅增長。
　　寫字樓：中國香港承壓、內(nèi)地結(jié)構(gòu)性改善
　　2026Q1公司中國香港整體辦公樓出租率錄得91%，與2025年全年均值持平。2026Q1太古廣場及太古坊整體租金調(diào)幅均錄得-14%，較2025年全年的-13%和-15%基本持平，未見顯著惡化但也未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。2026Q1公司內(nèi)地辦公樓整體出租率93.1%，較2025年的91.8%和2025Q1的91.4%顯著提升，顯著優(yōu)于市場平均25%的空置率水平，反映出公司優(yōu)質(zhì)物業(yè)的抗跌屬性和運(yùn)營能力。
　　住宅物業(yè)：在售項(xiàng)目穩(wěn)步去化，2026年為交付大年
　　公司住宅待售項(xiàng)目多位于中國香港和海外，2026年在香港主力在售項(xiàng)目為柴灣海德園一期，截至2026年5月3日，累計(jì)售出236套，去化率約40%。公司在內(nèi)地在售三個(gè)項(xiàng)目均位于上海，和陸家嘴集團(tuán)合作，進(jìn)度均接近尾盤，2026年起陸續(xù)交付。其中2025年主力在售陸家嘴太古源源邸項(xiàng)目，截至2026年3月末，項(xiàng)目推出7.6萬方可售面積，簽約6.9萬方，去化率91%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：寫字樓市場持續(xù)承壓、內(nèi)地零售復(fù)蘇不及預(yù)期、項(xiàng)目招商不及預(yù)期。