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周度觀點(diǎn)：樓市回穩(wěn)仍存在預(yù)期差，當(dāng)前敘事邏輯更順暢。從基本面來(lái)看，部分投資者認(rèn)為2024Q4-2025Q1重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)亦存在降幅收窄，但2025Q2后市場(chǎng)重歸下行，因此對(duì)本輪樓市回暖持續(xù)性存疑。我們認(rèn)為市場(chǎng)有分歧意味著仍存在預(yù)期差，一旦市場(chǎng)對(duì)樓市拐點(diǎn)形成共識(shí)，板塊仍具備較大向上彈性。同時(shí)相比2024年-2025年：1）當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)調(diào)整相對(duì)更充分；2）本輪樓市復(fù)蘇從一線低總價(jià)到改善置換，復(fù)蘇鏈條更健康；3）本輪多地提高公積金貸款額度，類似房貸變現(xiàn)降息，公積金貸款利率與租售比相對(duì)接近，敘事邏輯更順暢。
　　房企漲幅尚未超過(guò)上輪，等待基本面進(jìn)一步驗(yàn)證。從股價(jià)走勢(shì)來(lái)看，復(fù)盤2024年9月到2025Q1地產(chǎn)板塊行情，主要體現(xiàn)為兩個(gè)階段，第一階段為2024.9-2024.11由于“9.24”政策帶來(lái)系統(tǒng)性上漲行情；第二階段為2025Q1由于樓市表現(xiàn)好于預(yù)期帶來(lái)的基本面催化。當(dāng)前更類似第一階段，后續(xù)若基本面持續(xù)驗(yàn)證行情仍有可能延續(xù)。同時(shí)對(duì)比上輪板塊行情，我們認(rèn)為板塊及個(gè)股向上仍有空間：1）2025年至今股市、黃金等其他大類資產(chǎn)均大幅上漲，而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)下跌、地產(chǎn)指數(shù)相對(duì)滯漲；2）房企業(yè)績(jī)及減值壓力進(jìn)一步釋放；3）上輪領(lǐng)漲房企綠城中國(guó)漲幅翻倍，本輪主流房企底部反彈均未超過(guò)50%。
　　以耐心換取收益，中期維度持股價(jià)值仍存。受大盤整體回調(diào)影響，本周申萬(wàn)地產(chǎn)板塊先揚(yáng)后抑，單周下跌3.23%，我們認(rèn)為短期在缺乏基本面進(jìn)一步驗(yàn)證背景下，板塊或有所震蕩，但中期維度來(lái)看：1）當(dāng)前地產(chǎn)板塊仍處于較低位置，多家房企PB在0.5倍以下（中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)），業(yè)績(jī)壓力釋放后向下風(fēng)險(xiǎn)有限；2）市場(chǎng)仍存在預(yù)期差，一旦市場(chǎng)對(duì)樓市拐點(diǎn)形成共識(shí)，仍具備較大向上彈性；3）正如本輪香港房?jī)r(jià)2025年3月見(jiàn)底，新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等在2025Q2-Q3市場(chǎng)猶豫反復(fù)中股價(jià)依舊震蕩上行，2025Q4市場(chǎng)逐步形成樓市上行一致預(yù)期，新鴻基地產(chǎn)股價(jià)2026年1月上漲32.7%。
　　投資建議：我們認(rèn)為本輪行情更多為基于樓市企穩(wěn)預(yù)期的貝塔行情，板塊倉(cāng)位可能比個(gè)股更重要，建議投資者從幾個(gè)維度選股：1）低PB、股價(jià)相對(duì)低位房企如中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等；2）業(yè)績(jī)及股息率有一定支撐、資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)房企如建發(fā)國(guó)際集團(tuán)；3）具備穩(wěn)定性現(xiàn)金流支撐房企如華潤(rùn)置地、新城控股；4）股價(jià)及市值處于低位、相對(duì)滯漲房企如招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展；5）受益成交回升經(jīng)紀(jì)頭部企業(yè)貝殼。
　　政策環(huán)境監(jiān)測(cè)：住建部部署2026年城市體檢工作，進(jìn)一步完善城市體檢與城市更新一體化推進(jìn)機(jī)制。
　　市場(chǎng)運(yùn)行監(jiān)測(cè)：1）成交環(huán)比回升，后市有待觀察。5.9-5.15重點(diǎn)50城新房成交1.9萬(wàn)套，環(huán)比升88%，重點(diǎn)20城二手房成交2.6萬(wàn)套，環(huán)比升95%。5月（截至15日）重點(diǎn)50城新房月日均成交同比降21.5%，環(huán)比降15.7%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交同比升7.7%，環(huán)比降19.8%。2）庫(kù)存環(huán)比下降，去化周期19.2個(gè)月。截至2026年5月15日，16城取證庫(kù)存7766萬(wàn)平，環(huán)比降0.5%，去化周期19.2個(gè)月。
　　資本市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)板塊跌3.23%，跑輸滬深300（-0.25%）；本周內(nèi)房股指數(shù)跌0.33%，主流港資房企多數(shù)下跌。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）樓市修復(fù)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問(wèn)題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）行業(yè)短期波動(dòng)超預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。