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報(bào)告摘要
　　◆4月REITs整體跑輸大類資產(chǎn)
　　2026年4月，中證REITs (收盤）指數(shù)下跌1.08%，中證REITs全收益指數(shù)上漲0.07%;兩者均弱于上證綜指(+5.66%)和深證成指(+12.09%)。從大類資產(chǎn)角度看，中證REITs (收盤)指數(shù)與中證REITs全收益指數(shù)均跑輸深證成指、中證轉(zhuǎn)債及南華商品指數(shù)。
　　REITs交易數(shù)據(jù)環(huán)比上升，同比萎縮
　　截至2026年4月30日，中證REITs全收益指數(shù)成交額和成交量環(huán)比均有所上升。4月實(shí)現(xiàn)成交額81.02億元，較2026年3月份成交額增加了10.46億元，環(huán)比增加14.82%，同比減少14.82%;中證REITs全收益指數(shù)成交量為1,838.01萬(wàn)手，較2026年3月份成交量增加了250.91萬(wàn)手，環(huán)比增加15.81%，同比減少14.51%。
　　◆各類型REITs表現(xiàn)分化
　　10類REITs中，2026年4月，除水利設(shè)施REITs和市政設(shè)施REITs無(wú)相關(guān)指數(shù)外，其余類別指數(shù)漲跌幅分別為:園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-0.82%、交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)-1.05%、倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs指數(shù)-0.31%、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT's指數(shù)+0.11%、保障性租賃住房REITs指數(shù)-0.02%、能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+0.15%、生態(tài)環(huán)保REITs指數(shù)+0.54%、新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)+1.21%。整體來(lái)看，本月81只REITs基金中，有35只基金實(shí)現(xiàn)上漲。
　　◆重要事件
　　1、國(guó)務(wù)院發(fā)文支持服務(wù)業(yè)領(lǐng)域符合條件的項(xiàng)目發(fā)行REITs
　　4月21日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)的意見(jiàn)》，在完善支持政策體系方面,明確豐富財(cái)政金融政策工具，提出“支持服務(wù)業(yè)領(lǐng)域符合條件的項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)”。這是繼基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)之后，REITs底層資產(chǎn)適用范圍的又一次系統(tǒng)性拓展。此前服務(wù)業(yè)領(lǐng)域資產(chǎn)能否納入REITs發(fā)行范圍存在較大政策不確定性，此次國(guó)務(wù)院層面的制度確認(rèn)，有望將倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房等泛服務(wù)業(yè)類REITs的申報(bào)路徑進(jìn)一步清晰化，為后續(xù)相關(guān)品類擴(kuò)容提供頂層政策依據(jù)。與此同時(shí)，《意見(jiàn)》還提出通過(guò)現(xiàn)有國(guó)家級(jí)政府投資基金支持先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。
　　2、國(guó)家發(fā)改委印發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目行業(yè)范圍清單
　　4月22日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單(2025年版)》，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展。清單涵蓋交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、倉(cāng)儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房、水利設(shè)施、文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等11大類行業(yè)領(lǐng)域，其中文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施為新增類別，包括國(guó)家AAAAA級(jí)和AAAA級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目,配套旅游酒店在滿足產(chǎn)權(quán)歸屬等條件下可納入底層資產(chǎn)。此次清單發(fā)布進(jìn)一步明確了常態(tài)化申報(bào)推薦階段的項(xiàng)目準(zhǔn)入邊界，各省級(jí)發(fā)展改革部門和有關(guān)中央企業(yè)須堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”原則嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量。發(fā)改委將根據(jù)新形勢(shì)適時(shí)修訂《清單》并動(dòng)態(tài)完善申報(bào)要求，動(dòng)態(tài)擴(kuò)容機(jī)制的確立有助于REITs市場(chǎng)持續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
　　3、上交所修訂公募REITs發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理指南
　　4月23日，上海證券交易所修訂發(fā)布《上海證券交易所公開(kāi)募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)業(yè)務(wù)指南第1號(hào)――發(fā)售上市業(yè)務(wù)辦理(2026年4月修訂)》，自發(fā)布之日起施行，2025年12月31日發(fā)布的原指南同時(shí)廢止。修訂后的《指南》涵蓋總則、發(fā)售、上市、投資者適當(dāng)性管理及模板附件等五章內(nèi)容，對(duì)REITs網(wǎng)下詢價(jià)、認(rèn)購(gòu)、上市及相關(guān)信息披露工作作出系統(tǒng)性規(guī)定。其中明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs使用508000-508099代碼段，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs使用508600-508799代碼段，擴(kuò)位簡(jiǎn)稱必須包含“REIT”標(biāo)識(shí);規(guī)定募集期原則上不超過(guò)5個(gè)交易日;要求基金管理人在發(fā)起上市申請(qǐng)前完成戰(zhàn)略投資者份額的場(chǎng)內(nèi)限售和場(chǎng)外鎖定，并指定至少一家做市商以確保上市首日流動(dòng)性。前后兩份指南僅相隔四個(gè)月，反映出監(jiān)管部門在REITs市場(chǎng)從基礎(chǔ)設(shè)施向“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)”并行發(fā)展階段，著力推進(jìn)制度精細(xì)化與全流程標(biāo)準(zhǔn)化。
　　◆核心觀點(diǎn)
　　2026年4月，中證REITs收盤指數(shù)-1.08%，中證REITs全收益指數(shù)+0.07%，分別跑輸上證綜指(+5.66%)和深證成指(+12.09%)。從大類資產(chǎn)表現(xiàn)看，當(dāng)月REITs指數(shù)整體弱于權(quán)益市場(chǎng)及南華商品指數(shù)，但全收益指數(shù)仍錄得正收益,顯示出一定的回報(bào)能力。REITs市場(chǎng)新增2只REITs上市，板塊擴(kuò)容有序推進(jìn)。
　　從整體運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，4月REITs市場(chǎng)呈現(xiàn)弱于權(quán)益、內(nèi)部劇烈分化、成交活躍度環(huán)比回升的特征。盡管大盤指數(shù)表現(xiàn)不及A股等，但全收益指數(shù)延續(xù)正收益，部分底層資產(chǎn)類型如水利、新型基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等板塊實(shí)現(xiàn)上漲，園區(qū)、交通等傳統(tǒng)權(quán)重板塊有所回調(diào)。漲跌幅前五名中水利、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源等方向表現(xiàn)突出，后五名則以產(chǎn)業(yè)園和交通類為主，一定程度上反映出市場(chǎng)對(duì)不同行業(yè)現(xiàn)金流預(yù)期及政策催化的定價(jià)差異。資金面上，當(dāng)月全收益指數(shù)成交額與成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)14.82%和15.81%，市場(chǎng)參與熱情有所回暖，但同比仍有所回落，或表明增量資金入市仍偏謹(jǐn)慎，存量博弈特征明顯。向后展望，隨著“十五五”規(guī)劃對(duì)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系、擴(kuò)大