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投資要點(diǎn)
　　城市更新進(jìn)入“十五五”規(guī)劃落地期，成為上周最大政策增量，短期有望撬動(dòng)存量資產(chǎn)盤活，利好核心城市與高存地比民營(yíng)房企的資產(chǎn)重估與項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，提出改造50萬套危舊住房、更新11.5萬個(gè)老舊小區(qū)、改造4000個(gè)城中村、建設(shè)36.5萬公里地下管網(wǎng)，帶動(dòng)地產(chǎn)與基建協(xié)同推進(jìn)。短期“政策—交易情緒—指數(shù)反彈”機(jī)制仍在，持續(xù)性取決于后續(xù)基本面與項(xiàng)目落地的跟進(jìn)。
　　行業(yè)基本面跟蹤
　?。?）新房成交及庫(kù)存：上周30大中城市新房成交面積為219.56萬方，本年累計(jì)新房成交面積為3419.36萬方，累計(jì)同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面積為186.44萬方，同比-1.5%，環(huán)比+8.6%。其中一線城市近四周平均成交面積為63.88萬方，同比+9.3%，環(huán)比+7.8%，二線城市近四周平均成交面積為85.42萬方，同比+0.1%，環(huán)比+12.9%，三線城市近四周平均成交面積為37.13萬方，同比-18.4%，環(huán)比+1%。上周14城商品住宅可售面積為7383.3萬方，同比-7.24%，環(huán)比-0.38%，14城去化周期為19.17個(gè)月，其中一線城市去化周期為13.26個(gè)月。
　?。?）二手房成交及掛牌：上周20城二手房成交面積為269.72萬方，本年累計(jì)二手房成交面積為4893.81萬方，累計(jì)同比+2.6%。20城近四周平均成交面積為260.92萬方，同比+16.8%，環(huán)比+6.6%。截至2026/5/18全國(guó)城市二手房出售掛牌量指數(shù)為1.5，環(huán)比-10.2%，掛牌價(jià)指數(shù)為142.91，環(huán)比-0.09%。
　　（3）土地市場(chǎng)成交：上周100大中城市新增供應(yīng)住宅類土地?cái)?shù)量為53宗，成交住宅類土地?cái)?shù)量為24宗，新增供應(yīng)商服類土地?cái)?shù)量為86宗，成交商服類土地?cái)?shù)量為22宗。近四周100大中城市平均住宅類土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.59，平均商服類土地成交數(shù)量/供應(yīng)數(shù)量為0.55。近四周100大中城市成交住宅類土地樓面均價(jià)為9137.75元/平方米，溢價(jià)率為10.38%，環(huán)比+3.02pct，成交商服類土地樓面均價(jià)為1939.5元/平方米，溢價(jià)率為5.64%，環(huán)比+4.12pct。
　　行情回顧：
　　上周A股申萬一級(jí)房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)下跌1.55%，滬深300指數(shù)上漲0.97%，房地產(chǎn)指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)2.52pct。上周港股恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)下跌3.25%，恒生綜合指數(shù)下跌1.72%，物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)跑輸恒生綜合指數(shù)1.53pct。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　政策不及預(yù)期，行業(yè)銷售不及預(yù)期，收儲(chǔ)進(jìn)度不及預(yù)期，市場(chǎng)情緒極端避險(xiǎn)。