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事件：國(guó)務(wù)院印發(fā)城市更新“十五五規(guī)劃”
　　5月28日，國(guó)務(wù)院正式印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》（國(guó)發(fā)〔2026〕12號(hào)），這是我國(guó)城市更新領(lǐng)域首個(gè)國(guó)家級(jí)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃。規(guī)劃設(shè)定"到2030年城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展、到2035年基本建成現(xiàn)代化人民城市"的雙階段目標(biāo)。
　　居住空間更新規(guī)模下降，機(jī)制上先體檢后更新
　　首次在全國(guó)層面對(duì)居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間設(shè)置量化目標(biāo)——城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造11.5萬(wàn)個(gè)、危舊房改造50萬(wàn)套（間）、城中村改造4000個(gè)、地下管網(wǎng)改造36.5萬(wàn)公里、老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升1500個(gè)。與“十四五”相比，居住空間更新規(guī)模有所下降，產(chǎn)業(yè)空間和公共空間更新力度明顯上升。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議此前明確，未來(lái)五年城市更新相關(guān)投資規(guī)模不低于15萬(wàn)億元。實(shí)施機(jī)制上，規(guī)劃確立先體檢、后更新的前置邏輯，要求對(duì)建成20年及以上的住宅小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)體檢，體檢問(wèn)題清單直接轉(zhuǎn)化為改造清單，2025年全國(guó)已有297個(gè)地級(jí)市和152個(gè)縣級(jí)市開(kāi)展城市體檢工作。這種機(jī)制設(shè)計(jì)既防止低效投資和面子工程，也為項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和資金分配提供數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策，有利于規(guī)劃精準(zhǔn)落地。
　　投融資體系有效支持，實(shí)現(xiàn)投融管退閉環(huán)
　　財(cái)政層面，中央預(yù)算內(nèi)投資和中央財(cái)政直接支持，最關(guān)鍵的突破是允許地方政府專(zhuān)項(xiàng)債券支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)且可用作項(xiàng)目資本金，專(zhuān)項(xiàng)債可直接撬動(dòng)社會(huì)資本；同時(shí)落實(shí)城市更新相關(guān)稅費(fèi)減免政策，地方政府在確保完成國(guó)家任務(wù)前提下推進(jìn)資金整合和統(tǒng)籌使用。金融層面，除綜合開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)貸款等市場(chǎng)化模式外，首次提出探索金融支持城鎮(zhèn)老舊住房自主更新、原拆原建的有效舉措，意味著居民端專(zhuān)項(xiàng)信貸產(chǎn)品可能即將落地。退出層面，規(guī)劃明確推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，支持城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)，在商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)已落地的背景下，城市更新項(xiàng)目REITs化退出已具備現(xiàn)實(shí)可行性。
　　投資建議
　　本次規(guī)劃是首個(gè)城市更新國(guó)家級(jí)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，標(biāo)志著城市更新從地方探索升級(jí)成為國(guó)家戰(zhàn)略。規(guī)劃提及的REITs退出、土地彈性供應(yīng)、功能轉(zhuǎn)換等制度安排，或?yàn)榉科髲拈_(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商提供了工具箱，對(duì)已在商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園等領(lǐng)域有布局的房企，規(guī)劃提供了政策確認(rèn)和融資便利。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：（1）行業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期；（2）融資改善不及預(yù)期，房企資金風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大；（3）政策放松不及預(yù)期。