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5月土拍規(guī)?；芈?，優(yōu)質(zhì)宅地維持點(diǎn)狀熱度：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1、供給端，5月全國(guó)土地供應(yīng)建筑面積3697萬(wàn)平方米，環(huán)比上升12.6%、同比下降23%。2、成交端，5月全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地招拍掛成交建筑面積成交2178萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，同比下降27%；本月成交金額672億元，環(huán)比上升9%，同比減少20%。3、熱度方面，5月平均溢價(jià)率為5.8%，環(huán)比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。4、各能級(jí)城市來(lái)看，一線城市同比下降20%，二線同比回落39%，三四線同比回落3%。
　　行情回顧：本周申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-3.5%，落后滬深300指數(shù)2.00個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)排名第24名。
　　新房：本周30個(gè)城市新房成交面積為194.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6.2%，同比下降20.8%，其中樣本一線城市的新房成交面積為63.8萬(wàn)方，環(huán)比-9.3%，同比-6.9%；樣本二線城市為98.8萬(wàn)方，環(huán)比+0.4%，同比-9.1%；樣本三線城市為31.4萬(wàn)方，環(huán)比-17.6%，同比-53.6%。從今年累計(jì)22周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)3388.4萬(wàn)方，同比-19.9%；一線城市為1059.6萬(wàn)方，同比-5.2%；二線城市為1669.4萬(wàn)方，同比-14.4%；三線城市為659.4萬(wàn)方，同比-43.4%。
　　二手房：本周15個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)228.3萬(wàn)方，環(huán)比下降8.0%，同比增長(zhǎng)8.3%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為98.8萬(wàn)方，環(huán)比-6.2%；樣本二線城市為93.8萬(wàn)方，環(huán)比-9.4%；樣本三線城市為35.6萬(wàn)方，環(huán)比-9.0%。今年22周累計(jì)成交4556.3萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.4%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為1967.8萬(wàn)方，同比+4.2%；樣本二線城市為1898.2萬(wàn)方，同比+0.1%；樣本三線城市為690.3萬(wàn)方，同比+18.8%。
　　信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周共發(fā)行房企信用債17只，環(huán)比增加8只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)153.15億元，環(huán)比增加92.15億元，總償還量81.55億元，環(huán)比減少46.71億元，凈融資額為71.6億元，環(huán)比增加138.86億元。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來(lái)3年，從板塊內(nèi)的格局來(lái)看，以下格局是未來(lái)：（1）按美日經(jīng)驗(yàn)，多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)穿越周期的能力更強(qiáng)，而中國(guó)的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運(yùn)營(yíng)派，這一梯隊(duì)的龍頭為華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，雖龍湖集團(tuán)、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤(rùn)置地。（2）在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，偏輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績(jī)好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛(ài)我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個(gè)條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點(diǎn)城市主城區(qū)、歷史包袱相對(duì)輕。開(kāi)發(fā)商的走勢(shì)之所以動(dòng)蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因?yàn)樾路夸N(xiāo)售并沒(méi)有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒(méi)有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時(shí)間后會(huì)被質(zhì)疑，但實(shí)際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個(gè)城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個(gè)維度來(lái)看，推薦H股的華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延