>> 華泰證券-房地產(chǎn)行業(yè)：城市更新“十五五”規(guī)劃的三問三答-260608
| 上傳日期： |
2026/6/9 |
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| 587KB |
| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳慎,劉璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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6月8日，國新辦召開《城市更新“十五五”規(guī)劃》吹風會，繼5月28日該規(guī)劃出臺以來，城市更新從頂層規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向?qū)嵅匐A段。本次會議圍繞城市更新的目標、資金來源、落地細則進一步給出清晰答案，標志著城市更新從頂層規(guī)劃進入資金、項目和機制協(xié)同落地階段。我們認為，城市更新對地產(chǎn)行業(yè)的影響正在從主題催化轉(zhuǎn)向商業(yè)模式重塑，高能級城市、強政企協(xié)同房企、地方平臺及商管物管運營商有望持續(xù)受益。
十五五城市更新的目標幾何？圍繞民生、發(fā)展、安全三類工程推進
會上明確，《規(guī)劃》順應(yīng)城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期、城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的“兩個轉(zhuǎn)向”，聚焦民生工程、發(fā)展工程和安全工程。民生工程重點圍繞“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”；發(fā)展工程重點在盤活老舊街區(qū)、廠區(qū)、低效用地和閑置樓宇，為新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新消費創(chuàng)造空間；安全工程重點在危舊房、城中村、地下管網(wǎng)和城市生命線工程。我們認為，城市更新不是單一舊改工程，而是圍繞居住品質(zhì)、城市功能、產(chǎn)業(yè)活力和安全韌性的系統(tǒng)性更新。
錢從哪來？四大維度支持城市更新
會上明確了城市更新最為核心的資金問題，中央主要從四維度給予支持：1、中央預(yù)算內(nèi)投資：26年中央預(yù)算內(nèi)投資城市更新專項安排970億元，同比+21.3%，重點支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城市危舊房改造等項目；2、特別國債：26年超長期特別國債安排1600億元支持城市地下管網(wǎng)建設(shè)改造，金額同比+18.5%；3、財政補助：中央財政自24年起連續(xù)三年支持50個重點城市先行先試，重點支持樣板項目和機制建設(shè)，其中24-26年分別納入15/20/15城，單城補助上限約8-12億元；4、鼓勵地方政府專項債、新型政策性金融工具、信貸資金、社會資本、REITs和資產(chǎn)證券化等工具共同參與，中央資金引導(dǎo)多元工具協(xié)同發(fā)力。
城市更新下的房企機遇幾何？存量改造與長期運營能力價值凸顯
城市更新帶來的機會，核心在于改變房企資源獲取和價值實現(xiàn)方式。會上為城市更新提供諸多通道：經(jīng)營性項目優(yōu)先使用存量用地，新增用地重點保障市政及公益項目；微更新可簡化或豁免規(guī)劃審批；老廠房、老舊街區(qū)可兼容科創(chuàng)、便民商業(yè)等多元業(yè)態(tài)；閑置樓宇、老舊廠房轉(zhuǎn)型文創(chuàng)、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，五年過渡期內(nèi)可暫不變更用地性質(zhì)、無需補繳土地價款。住建部同時強調(diào)“先體檢、后更新”“無體檢、不更新”，并推動物業(yè)服務(wù)向養(yǎng)老、托育、家政、文化、健康、助殘等領(lǐng)域延伸。我們認為，低效用地再開發(fā)、片區(qū)綜合更新將成為核心城市房企補儲的重要方向，城市更新價值鏈也將從前端開發(fā)建設(shè)延伸至后端運營服務(wù)。
投資建議
在控增量前提下，城市更新會成為房企在核心城市補充土儲的重要入口，我們認為高能級城市和強運營房企更受益，疊加全國房價跌幅持續(xù)收窄，地產(chǎn)板塊進入布局期，建議關(guān)注：1、核心城市資源豐富、舊改經(jīng)驗強、政府協(xié)同和融資能力突出的央國企及地方平臺型房企，如華潤置地、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、建發(fā)股份、濱江集團、綠城中國、城投控股等；2、估值處于低位、計提減值準備較為充分的企業(yè)：龍湖集團、新城控股等；3、在一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的港資企業(yè)：新鴻基地產(chǎn)等；4、具備體系化競爭壁壘的商管公司，以及業(yè)績穩(wěn)健、派息積極的物管公司：華潤萬象生活、綠城服務(wù)、招商積余等；5、存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。
風險提示：房地產(chǎn)政策波動，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇不及預(yù)期，部分房企經(jīng)營風險。
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