>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)26年第23周：市場信心逐步走弱，新房樓市醞釀下一個“超預(yù)期”-260607
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地方政府跟進(jìn)三條政府主線。本周地方政策繼續(xù)圍繞釋放住房需求、盤活存量資產(chǎn)和改善住房供給展開。南沙區(qū)推出住房“以舊換新”、保障房收儲和現(xiàn)房銷售等綜合措施；內(nèi)蒙古進(jìn)一步放寬公積金貸款和提取條件；鄭州支持預(yù)提公積金支付存量住房購房款；珠海出臺“好房子”技術(shù)指引；遼寧則在區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃征求意見稿中提出探索都市圈公積金互認(rèn)互貸。
6月開局市場維持穩(wěn)定成交表現(xiàn)。50城新房成交面積本周（05.29-06.04）環(huán)比+1.1%，周同比+12.3%，5月全月同比-5.3%，但其中一線城市同比+10.4%，延續(xù)4月的正增長趨勢，其他分線依然下滑。13個城市二手房網(wǎng)簽同比由于去年同期為端午節(jié)，增速較高，5月全月增長19.1%。實時成交方面，77城中介二手成交套數(shù)周環(huán)比-1.9%，同比+33.0%，5月同比累計+28.1%，。
新房去化率進(jìn)一步提升。本周新房推盤環(huán)比-3.8%，5月累計推盤同比-25.2%，5月單月售批比為161%，除了所在月份為，為過去1年新房去化率最高的一個月，最新新房去化周期為14.6個月，過去兩個月呈現(xiàn)下行趨勢。二手房景氣度，12重點(diǎn)城市掛牌量周環(huán)比下降0.4%，下降速度較快來訪周環(huán)比-0.8%，同比上漲10.3%，5月累計來訪同比+9.8%，5月來訪轉(zhuǎn)化率為5.7%以上。房價方面，重點(diǎn)31城二手成交房價周環(huán)比-0.9%，月環(huán)比+0.5%，年初以來累計價格上漲1.1%。
土地市場景氣度有所回升。本周300城宅地周出讓金315億，環(huán)比+27%，同比-13%。5月土地累計出讓金額為同比-7.1%，6月前4日同比+12.3%，年內(nèi)累計-34.5%，5月末及6月初隨著新房市場銷售表現(xiàn)的改善，北京、上海、深圳、杭州等城市由于供應(yīng)少，且起拍底價低，溢價率大幅提升。
行情趨勢走低，板塊醞釀新一輪上漲勢能。上周SW房地產(chǎn)板塊下跌5.3%，跑輸滬深300指數(shù)2pct。在30個申萬行業(yè)板塊中，本期SW房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)排在80%分位，過去4周平均處于65%分位數(shù)。16家主流A+H房企、其他A股、18家違約A+H房企分別-2.3%、-2.6%、-3.4%。個股方面漲幅前三的公司是華潤置地（+1.7%）、越秀地產(chǎn)（+0.5%）、中國海外發(fā)展（+0.1%），相對表現(xiàn)較好的為5月增速高，且PB低和NAV折價較高的企業(yè)，市場短期對于成長性的信心不強(qiáng)，但核心城市布局占比優(yōu)勢，依然可以支撐頭部企業(yè)的價值企穩(wěn)，海外資金傾向于頭部深度價值企業(yè)，預(yù)計會成為下一輪行情的主要聚焦方向。5月開始樓市需要經(jīng)歷連續(xù)3個月的淡季考驗，6月重點(diǎn)城市的銷售持續(xù)性直觀重要。若能提前奠定7、8月份年內(nèi)低點(diǎn)的價格趨勢，則有助于漲價預(yù)期增強(qiáng)與股價上漲。
港房表現(xiàn)仍然存在壓力，物業(yè)受消費(fèi)影響普跌。上周物業(yè)板塊上漲0.6%，跑贏同期恒生指數(shù)1.5pct。港房下跌4.8%，跑輸市場3.9pct，除嘉里建設(shè)小幅上漲外，港房主流開發(fā)企業(yè)均出現(xiàn)較大幅度回撤。
C-REITs板塊信息匯總及觀點(diǎn)。上周REITs綜合指數(shù)上漲1.36%，82單REITs中65單上漲，物流板塊與產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊漲幅較高。4單商業(yè)不動產(chǎn)REITs完成資產(chǎn)收購，廈門安居REIT擴(kuò)募份額。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，政策面改善力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等。
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