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1-5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，且前端的開(kāi)工、施工等指標(biāo)仍維持較大同比降幅。新房現(xiàn)在既存在庫(kù)存偏大、也存在銷售主要由新地推動(dòng)成交、受制于拿地端的約束。供給端存在約束，使得總量成交跌幅雖有收窄，累計(jì)仍然呈負(fù)。我們維持2026年度策略報(bào)告中的預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)2026年銷售面積同比-7.7%，銷售金額同比-9.3%；預(yù)計(jì)2026年新開(kāi)工-10%，竣工-12%，施工-12.3%；預(yù)計(jì)2026年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額-10.9%，持續(xù)負(fù)貢獻(xiàn)。
　　投資：1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為30356億元，同比減少16.2%，較前值降低2.5pct；5月單月同比減少24.9%。分業(yè)態(tài)看，1-5月份住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額分別為23426、1130和1993億元，同比分別為15.6%、-19.5%和-22.0%。5月單月住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額分別為4962、225和400億元，同比分別為-24.3%、-26.0%和-32.2%。
　　新開(kāi)工：1-5月份，全國(guó)累計(jì)新開(kāi)工面積17929萬(wàn)方，同比減少22.6%，較前值降低0.6pct。
　　竣工：1-5月份，全國(guó)累計(jì)竣工面積為14087萬(wàn)方，同比減少23.4%，較前值提高0.6pct。
　　施工：1-5月份，全國(guó)累計(jì)施工面積為548775萬(wàn)方，同比減少12.3%，較前值降低0.2pct。
　　銷售：1-5月商品房銷售金額同比跌幅收窄，5月單月商品房銷售量?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。1-5月份，全國(guó)商品房銷售金額為29366億元，同比減少13.5%，較前值提高1.1pct；5月單月商品房銷售金額為6366億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%，同比減少9.8%。1-5月份，全國(guó)商品房銷售面積為31320萬(wàn)方，同比減少10.8%，較前值降低0.6pct；5月單月商品房銷售面積為6062萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)5.7%，同比減少14.1%。
　　資金：1-5月份，房企到位資金累計(jì)值為32756億元，同比減少19.0%，較前值降低0.6pct。房企各項(xiàng)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款累計(jì)值分別為4875、3、11985、10012和4066億元，同比分別為-28.7%、-82.1%、-13.0%、-16.1%和-28.0%。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍然處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來(lái)3年，從板塊內(nèi)的格局來(lái)看，以下格局是未來(lái)：（ 1）按照美日經(jīng)驗(yàn)，多元化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)穿越周期的能力更強(qiáng)，而中國(guó)的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運(yùn)營(yíng)派，這一梯隊(duì)的龍頭為華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，雖龍湖集團(tuán)、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤(rùn)置地。（ 2）在房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，偏輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介業(yè)績(jī)好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛(ài)我家為次選映射。第二派是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（ 3）開(kāi)發(fā)為主的開(kāi)發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個(gè)條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點(diǎn)城市主城區(qū)、歷史包袱相對(duì)輕。開(kāi)發(fā)商的走勢(shì)之所以動(dòng)蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因?yàn)樾路夸N售并沒(méi)有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒(méi)有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時(shí)間后會(huì)被質(zhì)疑，但實(shí)際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個(gè)城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個(gè)維度來(lái)看，推薦H股的華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（ 4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。