>> 國泰海通證券-REIT策略周報：供需兩端持續(xù)推進，二級承壓靜待曙光-260628
| 上傳日期： |
2026/6/28 |
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| 1368KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
國泰海通證券 |
| 評級： |
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作者： |
湯志宇 |
| 下載權限： |
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投資要點：
過去一周（2026年6月18日-2026年6月26日，下同）REITs指數(shù)整體下行，其中倉儲和產(chǎn)業(yè)園板塊REITs跌幅較深。過去一周中證REITs全收益指數(shù)周度跌幅在2.4%收于944.9。從底層資產(chǎn)來看，過去一周各板塊整體下行，其中倉儲和產(chǎn)業(yè)園板塊REITs跌幅較深。具體來看，漲跌幅由高到低分別為：能源（0.23%）、保障房（-0.76%）、新型基礎設施（-1.89%）、交通（-2.08%）、市政環(huán)保（-2.88%）、消費（-3.46%）、倉儲（-4.98%）、產(chǎn)業(yè)園（-5.73%）。截至2026年6月26日，國內(nèi)REITs市場共上市86只，總市值2298億元，流通市值1267億元。
6月22日至23日，證監(jiān)會披露第二批過審商業(yè)不動產(chǎn)REITs，涵蓋華夏凱德項目、華夏保利發(fā)展項目、華安陸家嘴項目、創(chuàng)金合信北京國資公司項目、華安錦江項目以及光大保德信光大安石項目。六單產(chǎn)品不僅覆蓋了北京、上海、深圳及大灣區(qū)等核心商圈，也延伸至二三線城市的資產(chǎn)。已有5單商業(yè)不動產(chǎn)REIT公布了詢價公告，其中北京國資、保利和陸家嘴項目定于6月26日詢價，錦江和凱德項目定于6月29日（凱德項目已公告延期）。
近期4單中證REITs全收益指數(shù)證券投資基金發(fā)布募集說明書等相關公告，從相關內(nèi)容來看，指數(shù)基金以中證REITs全收益指數(shù)為標的指數(shù)，業(yè)績比較基準為“中證REITs全收益指數(shù)收益率×95%＋活期存款基準利率×5%”。投資范圍上，本基金主要投資于標的指數(shù)成份券及備選成份券（精選非指數(shù)成份券的公募REITs進行投資，存在一定主動增強空間），投資于上述資產(chǎn)的比例不低于基金資產(chǎn)凈值的90%；本基金采取完全復制策略，即按照標的指數(shù)成份券及其權重構建投資組合，并根據(jù)成份券及其權重的變動進行相應調整，力爭將日均跟蹤偏離度的絕對值控制在0.35%以內(nèi)、年跟蹤誤差控制在4%以內(nèi)，追求與業(yè)績比較基準相似的回報。
過去一周，市場行情繼續(xù)承壓，REIT全收益指數(shù)一度下探至925點附近，隨后回升至945點。當前市場短期波動較大，尤其是流動性相對一般的REIT品種，市場情緒的擾動會進一步放大波動幅度。不過，作為具備紅利屬性的資產(chǎn)，找到合理的估值錨更有助于排除噪音干擾，實現(xiàn)穿越周期。就穩(wěn)健板塊而言，當前的承壓主要源于供給端的沖擊，因此可將2024年底（下半年22只產(chǎn)品、合計約470億元）作為參考的估值底部；而對于基本面偏弱的板塊，2023年底則可視為情緒低點。從利差角度看，穩(wěn)健板塊較前期低點的利差大致在10至40個基點之間，而基本面偏弱板塊的利差已基本接近前高水平，但從分派率來看，仍存在一定差距。
風險提示：超預期REIT政策發(fā)布，底層資產(chǎn)經(jīng)營情況惡化，底層資產(chǎn)數(shù)據(jù)計算方式有偏差。
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