>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告：日本龍頭房企股價表現(xiàn)及借鑒意義-260706
| 上傳日期： |
2026/7/6 |
大小： |
2777KB |
| 格式： |
pdf 共39頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
何緬南,韋勇強 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
|
|
1、我們與市場研究的不同點。市場上有大量對于日本房地產(chǎn)泡沫的研究，但大多數(shù)聚焦于宏觀層面，例如分析泡沫的成因、經(jīng)過和后果，研究政策、人口、經(jīng)濟、城市分化，大多數(shù)研究將中國的房地產(chǎn)市場與之對比，得出較為片面的結論；部分研究聚焦于日本龍頭房企個股深度，描述其經(jīng)營和財務表現(xiàn)，具有一定的局限性。中日兩國在疆域、人口、城市梯度等方面差異較大，不宜將整體房地產(chǎn)行業(yè)進行簡單對比；中日房地產(chǎn)企業(yè)的差異，也導致個股研究的借鑒意義不大。日本地產(chǎn)泡沫破裂之后，房地產(chǎn)股票是否還具備投資價值？成功穿越周期的日本龍頭房企股價表現(xiàn)如何，有什么共同點或催化劑？當前我國核心城市商品房累計成交同比降幅持續(xù)收窄，以北上廣為代表的核心城市成交量持續(xù)回暖，情緒外溢或將帶動更多城市成交改善，市場對于中國房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的預期有所增強，在此背景下，龍頭地產(chǎn)股是否具備投資價值？股價預期表現(xiàn)如何？本文試圖聚焦此類問題并給出結論。
2、日本房地產(chǎn)企業(yè)三階段股價表現(xiàn)。90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂，我們分三個階段分析日本房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，分別為房價下跌階段：1990-2009年；房價筑底階段：2010-2012年；房價回升階段：2013-2026年。我們分別統(tǒng)計了完整經(jīng)歷房地產(chǎn)周期的上市房企股價漲跌幅表現(xiàn)、下跌周期上市并完整經(jīng)歷筑底+回升階段的房企股價漲跌幅表現(xiàn)、其他在回升期表現(xiàn)優(yōu)秀的房企。其中，經(jīng)歷了完整的房地產(chǎn)周期，在下跌、筑底和回升階段綜合表現(xiàn)較好的是三井不動產(chǎn)、三菱房地產(chǎn)、大和房屋工業(yè)及住友房地產(chǎn)開發(fā)，對比日經(jīng)225指數(shù)，他們在下跌階段表現(xiàn)較強的韌性，而在筑底階段具有較強的彈性。
3、龍頭房企強者恒強，中小房企消失在歷史長河中。周期沉浮過后，依舊能穩(wěn)居行業(yè)前列的日本房企有以下共同特點：1）背靠實力財團，資源稟賦優(yōu)質；2）龍頭投資聚焦核心圈，優(yōu)質資產(chǎn)家底豐厚；3）增加持有型業(yè)務和管理型業(yè)務。在下跌與筑底階段，顯著跑贏日經(jīng)225指數(shù)的龍頭房企，主要驅動因素為穩(wěn)健的基本面，其收入增速總體平穩(wěn)，回撤小，股價長期表現(xiàn)來源于ROE回升，核心貢獻為凈利潤率提升。
4、我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀：區(qū)域分化加深，核心城市、龍頭房企表現(xiàn)相對更好。2026年初至6月21日，20城新房累計成交32.0萬套(-12.6%)；北京2.1萬套(+4%)、上海4.8萬套(0%)；10城二手房累計成交50.7萬套(+4.2%)；北京8.7萬套(+5%)、上海13.9萬套(+13%)；2026年1-5月，百強房企累計全口徑銷售金額/權益銷售金額/全口徑銷售面積/全口徑銷售均價分別為1.2萬億元、8582億元、5499萬平、21290元/㎡，同比分別為-17.1%、-17.1%、-20.5%、+4.4%；10強房企累計全口徑銷售金額/權益銷售金額/全口徑銷售面積/全口徑銷售均價分別為6180億元、4531億元、2572萬平、24034元/㎡，同比分別為-8.6%、-6.8%、-17.2%、+10.4%。
5、投資建議：供給側出清競爭結構優(yōu)化，龍頭央國企受益。2026開年《求是》集中刊文，明確改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)預期，隨著前期一攬子房地產(chǎn)政策持續(xù)落地，地方政府調(diào)控自主性提升，區(qū)域分化和城市分化進一步加深。部分高能級城市有望獲益于城市更新，實現(xiàn)城市結構優(yōu)化轉型和內(nèi)涵式發(fā)展，加快政府收購和“以舊換新”，逐步實現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”；隨著供給側逐步出清，部分信用優(yōu)勢明顯的龍頭央國企地產(chǎn)將持續(xù)受益于競爭結構優(yōu)化，建立較高的“品牌優(yōu)勢護城河”，實現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績的企穩(wěn)回升。投資建議關注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，積極參與城中村改造和城市更新，融資成本較低，產(chǎn)品美譽度較高，銷售排名持續(xù)提升，在核心城市銷售表現(xiàn)較好的穩(wěn)健龍頭房企，推薦中國金茂，建議關注招商蛇口、保利發(fā)展、濱江集團、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國海外宏洋。2）公募REITs積極推進，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資源豐富，具備運營品牌與運營核心競爭力的房企，推薦華潤置地，建議關注新城控股、上海臨港。3）宏觀政策積極支持服務消費，《“十五五”規(guī)劃建議》明確提出“實施物業(yè)服務質量提升行動”，看好物業(yè)服務行業(yè)的長期發(fā)展空間，推薦綠城服務、華潤萬象生活，建議關注招商積余、保利物業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園服務、萬物云、金茂服務、越秀服務、建發(fā)物業(yè)、永升服務。
6、風險提示：政策推進不及預期風險、市場需求不及預期風險、房價下行超預期風險、房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、竣工項目不及預期風險等。
|
|
