>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)開發(fā)與服務(wù)行業(yè)26年第27周：低估優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)資產(chǎn)普遍價值回歸，持續(xù)看好板塊機(jī)會-260705
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穩(wěn)住投資仍需地產(chǎn)發(fā)力，公積金支持與存量盤活同步推進(jìn)。7月1日，《求是》雜志《充分挖掘和釋放投資潛力》提出，高質(zhì)量推進(jìn)城市更新，無論是優(yōu)化提升傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施、適度超前建設(shè)新型基礎(chǔ)設(shè)施，還是建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，都將形成規(guī)?？捎^的投資需求。本周地方政策主要圍繞住房公積金支持、城市更新和存量資源盤活展開。天津推出提取公積金支付預(yù)售商品房首付款業(yè)務(wù)，海南提高公積金貸款額度；重慶提出住房“以舊換新”、租賃住房供給和存量資產(chǎn)盤活等舉措。
高頻成交環(huán)比回升，月末網(wǎng)簽表現(xiàn)改善。50城新房成交面積本周環(huán)比+77%，同比-11%，6月累計同比-8.8%，但其中一線城市6月同比+7.2%，連續(xù)3個月同比轉(zhuǎn)正。13個城市二手房網(wǎng)簽環(huán)比+23.3%，同比+10.5%，6月以來累計同比+14%。實時成交方面，77城二手中介成交套數(shù)周環(huán)比+10.8%，同比+17.3%，6月以來認(rèn)購?fù)?12%，端午節(jié)后高頻市場數(shù)據(jù)成交景氣度有所提升。
新房市場景氣度進(jìn)一步提升，整體市場景氣度維持穩(wěn)定。本周新房推盤環(huán)比-25.6%，同比-53.2%，本周售批比為239%，過去8周平均售批比為129%，6月中下旬開始市場推盤量明顯低于去年，而去化率水平則顯著提升，短期庫存加速下降，去化周期也從3月以來持續(xù)下降。二手房景氣度，12重點城市掛牌量周環(huán)比-0.4%，同比-6.2%，來訪周環(huán)比+5.6%，6月同比下降1.5%，來訪轉(zhuǎn)化率5.8%，去化表現(xiàn)好于5月。重點31城二手房成交價周環(huán)比-1.8%，月環(huán)比-0.3%，年初以來-1.0%。
土地市場成交供給仍偏低，且熱度分化嚴(yán)重。本周300城宅地周出讓金747億，環(huán)比+48%。6月累計出讓金額為同比-17%，年內(nèi)累計-31%。6月整體推地力度是有明顯增加的，但是單月土地去化率僅有65%，為26年以來最低，熱度分化嚴(yán)重，核心城市高溢價+非核心城市高流拍并存。
熱度回升，板塊估值與基本面表現(xiàn)呈現(xiàn)極致“底背離”。本周SW房地產(chǎn)板塊上漲0.7%，跑贏滬深300指數(shù)1.2pct。在30個申萬行業(yè)板塊中，本期SW房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)排在77%分位，過去4周平均處于63%分位數(shù)。16家主流A+H房企、其他A股、18家違約A+H房企分別+2.9%、+1.7%、+3.3%。市場本周進(jìn)入均衡走勢，資金從科技板塊流出，絕大多數(shù)處于價值底部的板塊和公司股價均有上漲。但我們要強(qiáng)調(diào)，當(dāng)前地產(chǎn)公司仍處于歷史最大價值“底背離”區(qū)間，估值仍處于21年以來2%分位數(shù)水平，26年6月市值反映凈利率水平為-15.8%，為16年以來最低水平，低于26年3月、25年12月和24年9月，但實際房價則連續(xù)半年企穩(wěn)。本周物業(yè)板塊上漲3.6%，跑贏同期恒生指數(shù)0.9pct，跑贏滬深300指數(shù)4.4%。港房上漲1.6%，跑輸恒生指數(shù)1.4%，聯(lián)儲加息節(jié)奏放緩，而香港基本面仍保持強(qiáng)勁，板塊具備企穩(wěn)條件。
C-REITs板塊信息匯總及觀點。本周REITs綜合指數(shù)上漲3.09%，86單REITs中74單上漲。本周四單商業(yè)不動產(chǎn)REITs完成詢價，二級市場弱行情導(dǎo)致機(jī)構(gòu)認(rèn)購情緒冷淡。
風(fēng)險提示。未來基本面表現(xiàn)不及預(yù)期，政策面改善力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等。
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