>> 國盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)2026W26：本周新房成交同比下降12%，6月多城二手房以價換量延續(xù)市場熱度-260704
| 上傳日期： |
2026/7/5 |
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| 1156KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
國盛證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
金晶,周卓君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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6月重點(diǎn)城市二手房成交量延續(xù)熱度；百城二手房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大：根據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月重點(diǎn)20城二手住宅成交13.3萬套，環(huán)比-5.5%，同比+12.6%，增幅較上月收窄6.1pct；北京、上海、深圳等核心城市二手房市場保持較高活躍度，多數(shù)城市成交量保持同比增長。價格方面，受多數(shù)城市價格仍在磨底影響，6月百城二手住宅均價為12639元/平，環(huán)比0.42%，跌幅較上月擴(kuò)大0.10pct。6月一線、二線及三四線城市二手住宅價格環(huán)比分別下跌0.16%、0.46%、0.48%；一線城市環(huán)比跌幅較上月擴(kuò)大0.01 pct，其中上海環(huán)比+0.10%，深圳+0.03%。
行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動幅度為0.7%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)1.24個百分點(diǎn)，在31個申萬一級行業(yè)排名第24名。
新房：本周30個城市新房成交面積為247.4萬平方米，環(huán)比提升12.7%，同比下降12.0%，其中樣本一線城市的新房成交面積為72.9萬方，環(huán)比+19.5%，同比+5.8%；樣本二線城市為133.7萬方，環(huán)比+8.0%，同比-1.4%；樣本三線城市為40.8萬方，環(huán)比+17.8%，同比-46.7%。從今年累計(jì)26周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)4218.4萬方，同比16.4%；一線城市為1296.0萬方，同比-2.5%；二線城市為2096.9萬方，同比-10.6%；三線城市為825.5萬方，同比-39.9%。
二手房：本周15個樣本城市二手房成交面積合計(jì)215.0萬方，環(huán)比增長0.8%，同比增長5.9%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為95.5萬方，環(huán)比10.1%；樣本二線城市為86.6萬方，環(huán)比-8.5%；樣本三線城市為32.8萬方，環(huán)比3.3%。今年26周累計(jì)成交5414.4萬方，同比增長5.4%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為2339.5萬方，同比+5.9%；樣本二線城市為2252.8萬方，同比+1.1%。
信用債：根據(jù)wind數(shù)據(jù)，本周（6.29-7.5）共發(fā)行房企信用債7只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)37.39億元，環(huán)比減少59.9億元，總償還量21.2億元，環(huán)比減少80.59億元，凈融資額為16.19億元。
投資建議：維持行業(yè)“增持”評級。我們認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)基本面仍處在左側(cè)，站在當(dāng)下展望未來3年，從板塊內(nèi)的格局來看，以下格局是未來：（1）按美日經(jīng)驗(yàn)，多元化經(jīng)營的企業(yè)穿越周期的能力更強(qiáng)，而中國的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商業(yè)運(yùn)營派，這一梯隊(duì)的龍頭為華潤置地、華潤萬象生活，雖龍湖集團(tuán)、新城控股也屬于這一系列但仍然面臨融資和現(xiàn)金流的壓力。建議首選華潤置地。（2）在房價下跌過程中，偏輕資產(chǎn)運(yùn)營的穿越周期能力也較優(yōu)，其中又分兩派，第一派是中介（業(yè)績好壞取決于年成好壞），首選貝殼-W，A股的我愛我家為次選映射。第二排位是物業(yè)，物業(yè)短期仍然面臨增速降檔、傳統(tǒng)物業(yè)費(fèi)收繳率承壓等影響，分類上更類似于分紅股物業(yè)屬于跟漲：推薦華潤萬象生活、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)等。（3）開發(fā)為主的開發(fā)商，需優(yōu)先選擇滿足以下幾個條件：融資順暢成本低、布局上側(cè)重重點(diǎn)城市主城區(qū)、歷史包袱相對輕。開發(fā)商的走勢之所以動蕩反復(fù)，其本質(zhì)是因?yàn)樾路夸N售并沒有在結(jié)構(gòu)層面展現(xiàn)出真正的企穩(wěn)，即beta還沒有給出穩(wěn)定性，所以所有的alpha邏輯在一段時間后會被質(zhì)疑，但實(shí)際上alpha仍然是alpha，只需新房總量在小幾十個城市層面展現(xiàn)出其穩(wěn)定性。這個維度來看，推薦H股的華潤置地、建發(fā)國際、綠城中國、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)等，A股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份等。（4）類地方城投、地產(chǎn)轉(zhuǎn)型股。
風(fēng)險提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險風(fēng)險蔓延
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